Provisionsfälligkeit
Zu unterscheiden sind Entstehung und Fälligkeit des Provisionsanspruchs: Er entsteht bereits mit dem wirksamen Abschluss des beurkundeten Kaufvertrags und wird – sofern nichts anderes vereinbart ist – unmittelbar danach fällig.
Ausführliche Erklärung
Der Provisionsanspruch des Maklers entsteht bereits mit dem wirksamen Abschluss des notariellen Hauptvertrags (§ 652 BGB), unabhängig vom späteren Vollzug (Eigentumsumschreibung im Grundbuch) oder der tatsächlichen Kaufpreiszahlung. Fällig wird er in der Regel unmittelbar danach, sofern der Kaufvertrag keine aufschiebende Bedingung enthält.
In der Praxis vereinbaren viele Maklerverträge jedoch eine abweichende, vertragliche Fälligkeitsregelung: Die Rechnungsstellung wird an die notarielle Fälligkeitsmitteilung gekoppelt, also an den Zeitpunkt, zu dem der Notar bestätigt, dass die Fälligkeitsvoraussetzungen des Kaufvertrags (z. B. Eintragung der Auflassungsvormerkung) erfüllt sind. Das gibt dem Käufer Zeit, die Finanzierung abzuwickeln, bevor zusätzlich die Provisionsrechnung fällig wird.
Enthält der Kaufvertrag aufschiebende Bedingungen – etwa einen Genehmigungs- oder Finanzierungsvorbehalt –, verschiebt sich auch die Fälligkeit der Provision entsprechend, da der Hauptvertrag erst mit Bedingungseintritt wirksam wird. Ab Fälligkeit beginnt bei Nichtzahlung der Zinslauf nach den allgemeinen Verzugsregeln.
Beispiel aus der Praxis
Käufer und Verkäufer schließen den notariellen Kaufvertrag am 1. März ohne aufschiebende Bedingung. Der Provisionsanspruch des Maklers ist damit entstanden und mangels abweichender vertraglicher Regelung sofort fällig; er kann seine Rechnung unmittelbar stellen.
Rechtsgrundlage
- § 652 BGB – Entstehung des Provisionsanspruchs mit wirksamem Vertragsschluss.
- §§ 271, 286, 288 BGB – Regeln zu Fälligkeit, Verzug und Verzugszinsen.
- Vertragliche Fälligkeitsklauseln im Maklervertrag, die die Rechnungsstellung häufig an die notarielle Fälligkeitsmitteilung koppeln.