Fälligkeitsvoraussetzungen
Auch: Fälligkeitsbedingungen (Kaufvertrag)
Die Fälligkeitsvoraussetzungen sind die im notariellen Kaufvertrag vereinbarten Bedingungen, deren vollständiges Vorliegen der Notar prüft, bevor er dem Käufer die Fälligkeit des Kaufpreises mitteilt. Erst wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind, muss der Käufer zahlen.
Ausführliche Erklärung
Da der Kaufpreis bei einer Immobilientransaktion in Deutschland regelmäßig nicht sofort bei Beurkundung fällig wird, sondern erst nach Absicherung des Käufers, legt jeder notarielle Kaufvertrag die konkreten Fälligkeitsvoraussetzungen fest. Für den Makler ist das Verständnis dieser Klausel wichtig, um Kunden realistisch über den Zeitplan aufzuklären:
Typische Fälligkeitsvoraussetzungen sind:
- Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch zugunsten des Käufers – sichert dessen Eigentumserwerb gegen zwischenzeitliche Verfügungen des Verkäufers ab.
- Vorliegen der Verzichtserklärung bzw. des Negativzeugnisses zum gesetzlichen Vorkaufsrecht der Gemeinde nach §§ 24 ff. BauGB.
- Vorliegen etwaiger erforderlicher Genehmigungen, z. B. nach dem Grundstücksverkehrsgesetz (bei landwirtschaftlichen Flächen) oder einer denkmalschutzrechtlichen Genehmigung.
- Freigabeversprechen der finanzierenden Bank des Verkäufers, sofern Belastungen im Grundbuch gelöscht werden müssen.
- Vorliegen sämtlicher im Vertrag genannter Bescheinigungen, z. B. Abgeschlossenheitsbescheinigung bei Eigentumswohnungen.
Erst wenn der Notar das kumulative Vorliegen sämtlicher Voraussetzungen bestätigt hat, versendet er die Fälligkeitsmitteilung (siehe verwandter Begriff), mit der die vertraglich vereinbarte Zahlungsfrist zu laufen beginnt. Die Fälligkeitsvoraussetzungen sind rechtlich als aufschiebende Bedingungen im Sinne des § 158 BGB einzuordnen: Der Zahlungsanspruch entsteht erst mit Bedingungseintritt.
Praxisrelevanz für Makler: Käufer und Verkäufer erwarten häufig, dass der Kaufpreis unmittelbar nach dem Notartermin fällig wird – tatsächlich vergehen meist vier bis zehn Wochen, in Einzelfällen auch deutlich länger, bis alle Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind (z. B. bei verzögerter Bearbeitung durch das Grundbuchamt oder die Gemeinde). Der Makler sollte realistische Erwartungen setzen und auf mögliche Verzögerungsfaktoren hinweisen.
Beispiel aus der Praxis
Im Kaufvertrag für ein Einfamilienhaus wird vereinbart, dass der Kaufpreis erst fällig ist, wenn (1) die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist, (2) die Gemeinde auf ihr Vorkaufsrecht verzichtet hat und (3) das Freigabeversprechen der Verkäuferbank vorliegt. Erst nachdem der Notar alle drei Punkte geprüft hat, erhält der Käufer die Fälligkeitsmitteilung und muss innerhalb der vereinbarten Frist zahlen.
Rechtsgrundlage
- § 311b BGB – notarielle Beurkundungspflicht des Grundstückskaufvertrags, in dessen Rahmen die Fälligkeitsklausel vereinbart wird.
- § 158 BGB – regelt die Wirkung aufschiebender Bedingungen; die Fälligkeitsvoraussetzungen sind rechtlich als solche zu qualifizieren.