Gesetzliches Vorkaufsrecht
Auch: Vorkaufsrecht kraft Gesetzes
Das gesetzliche Vorkaufsrecht ist ein Vorkaufsrecht, das nicht auf einer vertraglichen Vereinbarung beruht, sondern unmittelbar durch Gesetz entsteht. Es räumt bestimmten Berechtigten – etwa Gemeinden bei bestimmten Grundstücken oder Mietern bei umgewandelten Wohnungen – das Recht ein, unter den gleichen Bedingungen wie ein Käufer in einen bereits abgeschlossenen Kaufvertrag einzutreten.
Ausführliche Erklärung
Das gesetzliche Vorkaufsrecht ist vom vertraglichen (rechtsgeschäftlichen) Vorkaufsrecht nach §§ 463 ff. BGB abzugrenzen, das individuell zwischen Parteien vereinbart wird. Gesetzliche Vorkaufsrechte entstehen dagegen automatisch bei Vorliegen bestimmter gesetzlicher Tatbestände und sind für Makler in mehreren Ausprägungen relevant:
- Gemeindliches (kommunales) Vorkaufsrecht nach §§ 24–28 BauGB: Das praktisch wichtigste gesetzliche Vorkaufsrecht im Immobilienbereich. Gemeinden können in bestimmten Gebieten (z. B. Sanierungsgebiete, Gebiete mit Erhaltungssatzung, Gebiete des künftigen Bebauungsplans) beim Verkauf eines Grundstücks anstelle des vertraglichen Käufers in den Kaufvertrag eintreten (siehe eigener Begriff "Gemeindliches Vorkaufsrecht").
- Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 BGB: Wird eine vermietete Wohnung während der Mietzeit erstmals in Wohnungseigentum umgewandelt und anschließend an einen Dritten verkauft, hat der Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht.
- Naturschutzrechtliches Vorkaufsrecht nach § 66 BNatSchG: Für Grundstücke in Naturschutzgebieten, Nationalparks, Nationalen Naturmonumenten oder bestimmten Schutzgebieten steht den Ländern (ausgeübt durch die Naturschutzbehörden) ein Vorkaufsrecht zu.
- Weitere Sonderfälle: Vorkaufsrechte nach landesrechtlichen Denkmalschutzgesetzen, nach dem Reichssiedlungsgesetz (bei landwirtschaftlichen Flächen) oder nach dem Wassergesetz sind je nach Bundesland und Objektlage möglich.
Praxisrelevanz für Makler: Vor jeder Beurkundung muss geprüft werden, ob ein gesetzliches Vorkaufsrecht besteht – der Notar holt dazu regelmäßig ein Negativzeugnis bzw. eine Verzichtserklärung der zuständigen Stelle ein. Bis diese Erklärung vorliegt, ist der Kaufvertrag schwebend unwirksam gegenüber dem Vorkaufsberechtigten und der Kaufpreis wird üblicherweise erst nach Vorliegen der Verzichtserklärung fällig (siehe Fälligkeitsvoraussetzungen).
Beispiel aus der Praxis
Beim Verkauf eines unbebauten Grundstücks in einem Sanierungsgebiet prüft der Notar automatisch, ob der Gemeinde ein gesetzliches Vorkaufsrecht nach § 24 BauGB zusteht. Erst wenn die Gemeinde innerhalb der Drei-Monats-Frist auf die Ausübung verzichtet (oder die Frist verstreicht), kann der Kaufvertrag mit dem ursprünglichen Käufer vollzogen werden.
Rechtsgrundlage
- §§ 24–28 BauGB – gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinde für bestimmte städtebauliche Konstellationen.
- § 577 BGB – Vorkaufsrecht des Mieters bei Umwandlung einer vermieteten Wohnung in Wohnungseigentum.
- § 66 BNatSchG – Vorkaufsrecht der Länder bei Grundstücken in Schutzgebieten des Naturschutzrechts.