Negativzeugnis

Beim Verkauf einer Immobilie muss in vielen Fällen geprüft werden, ob ein gesetzliches Vorkaufsrecht besteht. Der praktisch häufigste Fall ist das gemeindliche Vorkaufsrecht nach §§ 24 ff. BauGB (z. B. in Sanierungsgebieten, im Geltungsbereich bestimmter Bebauungspläne oder im Außenbereich für bestimmte Zwecke).

Ablauf in der Praxis:

1. Der Notar zeigt den Kaufvertrag der Gemeinde an (§ 28 Abs. 1 BauGB).

2. Die Gemeinde hat drei Monate Zeit, das Vorkaufsrecht auszuüben (§ 28 Abs. 2 BauGB).

3. Übt sie es nicht aus, erteilt sie auf Antrag ein Negativzeugnis (auch Negativattest oder Nichtausübungsbescheinigung genannt), das dem Grundbuchamt als Nachweis dient, dass der Eigentumsübergang nicht durch das Vorkaufsrecht blockiert ist.

4. Ohne dieses Negativzeugnis – oder ohne den Nachweis, dass die Drei-Monats-Frist ungenutzt verstrichen ist – wird das Grundbuchamt den Käufer nicht als neuen Eigentümer eintragen.

Vergleichbare Negativzeugnisse bzw. Verzichtserklärungen können auch bei anderen gesetzlichen Vorkaufsrechten erforderlich sein, etwa:

• Vorkaufsrecht der Miterben (§ 2034 BGB) bei Verkauf eines Erbanteils,
• Vorkaufsrecht des Mieters (§ 577 BGB) beim Verkauf einer vermieteten Wohnung in eine Eigentumswohnung,
• Vorkaufsrechte nach dem BNatSchG oder Landesnaturschutzrecht bei bestimmten Flächen.

Für Makler ist entscheidend, das Negativzeugnis frühzeitig als Fälligkeitsvoraussetzung im Kaufvertrag zu berücksichtigen, da die dreimonatige Wartefrist der Gemeinde die Abwicklung spürbar verzögern kann, wenn sie nicht rechtzeitig eingeplant wird.

Ein Reihenhaus liegt im Geltungsbereich eines Sanierungsgebiets. Der Notar zeigt den Kaufvertrag der Gemeinde an. Da diese ihr Vorkaufsrecht nicht ausüben will, stellt sie nach wenigen Wochen ein Negativzeugnis aus – erst danach kann das Grundbuchamt den Käufer als neuen Eigentümer eintragen.