Vorkaufsrecht des Mieters

Für den Makler ist das Mietervorkaufsrecht bei jeder Vermarktung einer vermieteten Eigentumswohnung zu prüfen, da es den Verkaufsprozess erheblich verzögern und den Käuferkreis faktisch einschränken kann.

Voraussetzungen nach § 577 BGB:

• Die Umwandlung in Wohnungs- oder Teileigentum erfolgte nach Beginn des Mietverhältnisses (nicht schon vor Einzug bestehendes Eigentum).
• Es handelt sich um den ersten Verkauf nach der Umwandlung an einen Dritten (bei Weiterverkäufen entsteht das Recht nicht erneut, außer bei erneuter Umwandlung).
• Der Käufer ist kein Familienangehöriger oder Haushaltsangehöriger des Verkäufers (dann greift die Ausnahme des § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht).

Ablauf in der Praxis: Der Verkäufer (bzw. der Notar) muss den Mieter unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrags mit einem Dritten über den vollständigen Vertragsinhalt informieren. Ab Zugang dieser Mitteilung hat der Mieter zwei Monate Zeit (§ 469 Abs. 2 BGB), sein Vorkaufsrecht schriftlich auszuüben. Übt er es aus, kommt der Kaufvertrag zu denselben Bedingungen wie mit dem Drittkäufer zwischen Verkäufer und Mieter zustande; der ursprüngliche Kaufvertrag mit dem Dritten wird hinfällig bzw. steht unter dieser auflösenden Bedingung.

Für den Makler bedeutet dies: Bereits im Exposé und bei der Käuferansprache sollte auf ein mögliches Vorkaufsrecht hingewiesen werden, wenn die Umwandlung nach Mietbeginn erfolgte. Zusätzlich ist die Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB zu beachten, die dem Mieter nach Umwandlung für drei bis zehn Jahre (je nach Bundesland/Wohnungsmarkt) Kündigungsschutz wegen Eigenbedarfs gewährt – beide Regelungen greifen häufig zusammen und müssen im Beratungsgespräch klar getrennt erklärt werden.

Verzichtet der Mieter ausdrücklich oder lässt er die Zweimonatsfrist verstreichen, erlischt das Recht endgültig und der Verkauf an den Dritten wird endgültig wirksam.

Ein Mieter zieht 2015 in eine Mietwohnung ein. 2020 wandelt der Eigentümer das Gebäude in Eigentumswohnungen um. 2026 verkauft er "seine" Wohnung an einen Kapitalanleger für 280.000 Euro. Da die Umwandlung nach Mietbeginn erfolgte und es sich um den ersten Verkauf handelt, muss der Verkäufer den Mieter über die Vertragsbedingungen informieren. Der Mieter hat zwei Monate Zeit, selbst zu den gleichen 280.000 Euro zu kaufen – der Makler muss den Kapitalanleger vorab über dieses Risiko aufklären.