Kündigungssperrfrist

Die Kündigungssperrfrist schützt Mieter gezielt vor der sogenannten "Umwandlungsverdrängung", bei der Investoren Mehrfamilienhäuser in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen und diese dann eigenbedarfsmotiviert an Selbstnutzer verkaufen:

• Grundfrist von drei Jahren (§ 577a Abs. 1 BGB): Wird eine vermietete Wohnung nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt und danach veräußert, kann sich der Erwerber erst nach Ablauf von drei Jahren seit Erwerb auf Eigenbedarf (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) oder Verwertungskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) berufen.
• Verlängerte Sperrfrist in angespannten Gebieten (§ 577a Abs. 2 BGB): Die Landesregierungen können per Rechtsverordnung für Gebiete mit gefährdeter Wohnraumversorgung eine längere Sperrfrist von bis zu zehn Jahren festlegen. Viele Großstädte und Ballungsräume haben von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht.
• Berechnung des Fristbeginns: Maßgeblich ist der Zeitpunkt des Eigentumserwerbs (Grundbucheintragung) durch den Käufer, nicht der Zeitpunkt der Umwandlung in Wohnungseigentum selbst.
• Umgehungsschutz (§ 577a Abs. 1a BGB): Die Sperrfrist gilt entsprechend auch, wenn eine Personengesellschaft oder mehrere Erwerber gemeinschaftlich Wohnungseigentum bilden, um die Schutzwirkung nicht durch Vermietung an eine GbR o. Ä. zu umgehen.
• Praxisrelevanz für Makler: Bei der Vermittlung von umgewandelten Eigentumswohnungen an Käufer mit Eigennutzungsabsicht muss zwingend geprüft werden, seit wann die Wohnung vermietet ist, wann die Umwandlung erfolgte und ob am Standort eine verlängerte Sperrfrist per Verordnung gilt – andernfalls drohen dem Käufer über Jahre hinweg unerwartete Wartezeiten bis zum Eigenbezug.

Ein Mehrfamilienhaus wird 2024 in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt. Ein Käufer erwirbt 2025 eine der bereits vermieteten Wohnungen mit dem Ziel, selbst einzuziehen. Da das Objekt in einer Stadt mit verlängerter Sperrfrist von zehn Jahren liegt, kann er dem Mieter frühestens 2035 wegen Eigenbedarfs kündigen.