Umwandlung in Wohnungseigentum

Die Umwandlung ist für Makler ein wiederkehrendes Geschäftsfeld, insbesondere bei Kapitalanlegern, die ein Zinshaus erwerben, aufteilen und die Wohnungen einzeln mit höherer Marge weiterverkaufen ("Entmietungs- und Aufteilungsmodell").

Ablauf der Umwandlung:

1. Der Eigentümer (meist mit Notar und Vermessungsingenieur/Aufteiler) erstellt eine Teilungserklärung nach § 8 WEG mit Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung der Bauaufsichtsbehörde.

2. Jede Wohnung wird als eigenständiges Sondereigentum mit Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum in einem eigenen Grundbuchblatt eingetragen.

3. Nach der Umwandlung können die Einheiten einzeln verkauft werden – oft an Kapitalanleger oder Selbstnutzer.

Mieterschutz bei bestehenden Mietverhältnissen:

• Kündigungssperrfrist (§ 577a BGB): Wird eine vermietete Wohnung nach der Umwandlung an einen Dritten verkauft, kann der neue Eigentümer erst nach Ablauf einer Sperrfrist (in der Regel 3 Jahre, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt durch Landesverordnung bis zu 10 Jahre) wegen Eigenbedarfs kündigen.
• Vorkaufsrecht des Mieters (§ 577 BGB): Wird eine vermietete Wohnung erstmals nach der Umwandlung an einen Dritten verkauft, steht dem Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu.
• Umwandlungsvorbehalt (§ 250 BauGB, Baulandmobilisierungsgesetz 2021): In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen durch Landesverordnung genehmigungspflichtig gemacht werden – in mehreren Großstädten (u. a. Berlin, München, Hamburg) inzwischen umgesetzt.

Praxisrelevanz für Makler:

• Vor Ankauf eines Zinshauses zwecks Umwandlung muss geprüft werden, ob am Standort ein Umwandlungsvorbehalt nach § 250 BauGB gilt und eine Genehmigung erforderlich ist.
• Bestehende Mietverhältnisse bleiben nach Umwandlung unverändert bestehen ("Kauf bricht nicht Miete", § 566 BGB) – die Umwandlung allein berechtigt nicht zur Kündigung.
• Bei der Vermarktung einzelner Einheiten ist die Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung ein zentrales Dokument, das Käufern vorgelegt werden muss.

Ein Investor kauft ein Mehrfamilienhaus mit acht vermieteten Wohnungen. Er lässt es notariell in acht Eigentumswohnungen nach WEG aufteilen und verkauft die Einheiten einzeln an Kapitalanleger. Da das Haus in einer Stadt mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt, muss er vorab die Genehmigung der Umwandlung nach § 250 BauGB einholen; zudem gilt für die neuen Eigentümer eine dreijährige Kündigungssperrfrist gegenüber den Bestandsmietern.