Umwandlungsverordnung

Rechtliche Grundlage ist § 250 des Baugesetzbuchs (BauGB). Die Vorschrift erlaubt es den Landesregierungen, durch Rechtsverordnung Gebiete zu bestimmen, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. In diesen Gebieten bedarf die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum an bestehenden Wohngebäuden – also die rechtliche Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz – einer behördlichen Genehmigung.

Ziel der Regelung ist es, den Bestand an Mietwohnungen in angespannten Märkten zu schützen, weil eine Umwandlung in Eigentumswohnungen häufig mit Eigenbedarfskündigungen und steigenden Mieten für die verbleibenden Mieter einhergeht. Die konkrete Ausgestaltung – etwa der räumliche Geltungsbereich, betroffene Gebäudegrößen und Ausnahmetatbestände – wird durch die jeweilige landesrechtliche Umwandlungsverordnung geregelt; die Details unterscheiden sich daher von Bundesland zu Bundesland und teils von Kommune zu Kommune. Häufige Ausnahmen betreffen etwa die Veräußerung an Familienangehörige oder Fälle, in denen ein bestimmter Anteil der Mietparteien dem Erwerb der eigenen Wohnung zustimmt.

Für Makler und Bauträger ist die Umwandlungsverordnung besonders bei der Vermarktung von Mehrfamilienhäusern in betroffenen Gebieten relevant: Ohne die erforderliche Genehmigung kann eine geplante Aufteilung in Eigentumswohnungen und der anschließende Einzelverkauf rechtlich blockiert sein.

Ein Investor erwirbt ein Mietshaus mit acht Wohnungen in einer Großstadt, die eine Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB erlassen hat. Bevor er die Wohnungen einzeln als Eigentumswohnungen verkaufen kann, muss er bei der zuständigen Behörde eine Genehmigung für die Umwandlung beantragen und die dafür geltenden Voraussetzungen – etwa Nachweise zu Mieterinteressen – erfüllen.