Umwandlung in Eigentumswohnung

Bei der Umwandlung erklärt der Eigentümer gegenüber dem Grundbuchamt, dass sein Eigentum am Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt wird, die jeweils mit dem Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung verbunden sind (§ 8 WEG). Dazu sind ein Aufteilungsplan und eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erforderlich. Nach Eintragung im Grundbuch entstehen einzelne Wohnungsgrundbücher, und jede Einheit kann separat veräußert, beliehen oder vererbt werden.

Für bereits bestehende Mietverhältnisse ändert die Umwandlung als solche zunächst nichts – der Vermieter bleibt derselbe, nur die rechtliche Struktur des Eigentums ändert sich. Erst wenn eine umgewandelte Wohnung an einen Dritten verkauft wird, greifen zwei wichtige Mieterschutzrechte:

• Vorkaufsrecht des Mieters (§ 577 BGB): Verkauft der Vermieter die Wohnung nach der Umwandlung an einen Dritten, hat der Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu denselben Konditionen. Das Recht entfällt bei Verkauf an Familien- oder Haushaltsangehörige.
• Kündigungssperrfrist (§ 577a BGB): Der Erwerber der umgewandelten Wohnung kann sich erst nach Ablauf von drei Jahren seit dem Kauf auf Eigenbedarf oder wirtschaftliche Verwertung als Kündigungsgrund berufen. Länder mit angespanntem Wohnungsmarkt können diese Sperrfrist per Rechtsverordnung auf bis zu zehn Jahre verlängern (z. B. in vielen Großstädten Deutschlands).

Für Makler ist die Umwandlung praxisrelevant, weil sie oft der erste Schritt vor dem Einzelverkauf von Eigentumswohnungen aus einem vormals reinen Mietobjekt ist ("Umwandlungsmakler").

Ein Investor kauft ein Mehrfamilienhaus mit acht vermieteten Wohnungen und lässt es per Teilungserklärung in acht Eigentumswohnungen aufteilen. Anschließend verkauft er eine der Wohnungen an eine Kapitalanlegerin. Der bisherige Mieter hat ein Vorkaufsrecht und könnte die Wohnung selbst erwerben; verzichtet er darauf, kann die neue Eigentümerin ihm frühestens nach drei Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen.