Gemeindliches Vorkaufsrecht

Das gemeindliche Vorkaufsrecht ist die praktisch bedeutsamste Ausprägung des gesetzlichen Vorkaufsrechts im deutschen Immobilienrecht und für Makler bei nahezu jeder Transaktion relevant, da es in der notariellen Abwicklung standardmäßig geprüft wird:

• Voraussetzungen (§ 24 BauGB): Ein Vorkaufsrecht der Gemeinde besteht unter anderem bei Grundstücken in förmlich festgelegten Sanierungs- oder Entwicklungsgebieten, in Gebieten mit Erhaltungssatzung, im Geltungsbereich eines Bebauungsplans für öffentliche Zwecke ausgewiesener Flächen, in Überschwemmungsgebieten sowie bei unbebauten Flächen im Außenbereich, für die ein Flächennutzungsplan Bauflächen darstellt.
• Ausübungsfrist: Nach Mitteilung des Kaufvertrags durch den Notar hat die Gemeinde regelmäßig drei Monate Zeit, ihr Vorkaufsrecht auszuüben (§ 28 Abs. 2 BauGB; seit der Verkürzung der ursprünglich zweimonatigen Frist auf drei Monate durch das Baulandmobilisierungsgesetz 2021 gilt bundesweit einheitlich diese Frist). Übt sie es nicht aus oder erteilt sie ein Negativzeugnis, kann der ursprüngliche Kaufvertrag vollzogen werden.
• Ausübung zugunsten Dritter: Die Gemeinde kann ihr Vorkaufsrecht auch zugunsten eines Dritten ausüben (z. B. eines kommunalen Wohnungsunternehmens), wenn dies dem verfolgten städtebaulichen Zweck dient.
• Abwendungsrecht des Käufers: Nach § 27 BauGB kann der ursprüngliche Käufer die Ausübung des Vorkaufsrechts unter bestimmten Voraussetzungen abwenden, etwa wenn er sich verpflichtet, das Grundstück entsprechend den Zielen zu nutzen, die das Vorkaufsrecht rechtfertigen.
• Praxisrelevanz für Makler: Vor der Beurkundung sollte geprüft werden, ob das Objekt in einem Gebiet mit Sanierungssatzung, Erhaltungssatzung oder relevanten Bebauungsplanfestsetzungen liegt – dies erfährt man häufig über das Bauamt oder den Bebauungsplan der Gemeinde. Die zusätzliche Wartezeit von bis zu drei Monaten für das Negativzeugnis sollte in der Zeitplanung gegenüber den Kunden von vornherein eingeplant werden.

Ein Grundstück liegt im Geltungsbereich einer städtebaulichen Sanierungssatzung. Nach Beurkundung des Kaufvertrags teilt der Notar diesen der Gemeinde mit. Die Gemeinde prüft innerhalb von drei Monaten, ob sie das Grundstück selbst zu den vereinbarten Konditionen erwerben möchte, etwa um es im Rahmen der Sanierungsmaßnahme zu nutzen. Übt sie das Vorkaufsrecht nicht aus, erteilt sie ein Negativzeugnis, und der Kaufvertrag mit dem ursprünglichen Käufer wird vollzogen.