Fälligkeitsvoraussetzungen Kaufvertrag
Auch: Fälligkeitsmitteilung · Kaufpreisfälligkeit
Fälligkeitsvoraussetzungen sind die im notariellen Kaufvertrag definierten Bedingungen, die vorliegen müssen, bevor der Käufer zur Zahlung des Kaufpreises verpflichtet ist. Sie schützen den Käufer davor, den Kaufpreis zu zahlen, bevor sein Eigentumserwerb rechtlich abgesichert ist.
Ausführliche Erklärung
Der notarielle Grundstückskaufvertrag regelt regelmäßig in einem gesonderten Paragraphen (häufig als "Fälligkeit des Kaufpreises" bezeichnet) unter welchen Voraussetzungen der Kaufpreis zur Zahlung fällig wird. Diese Regelung dient der Absicherung des Käufers nach dem Prinzip "Zug um Zug" (§ 320 BGB) und typischerweise umfasst sie folgende Punkte:
- Eintragung der Auflassungsvormerkung: Der Käufer muss durch eine im Grundbuch eingetragene Vormerkung gegen einen anderweitigen Verkauf oder eine Zwischenbelastung abgesichert sein (§ 883 BGB).
- Negativzeugnis der Gemeinde: Nachweis, dass die Gemeinde ihr gesetzliches Vorkaufsrecht nach § 28 BauGB nicht ausübt (oder die Frist von zwei Monaten fruchtlos abgelaufen ist).
- Freigabeerklärungen bestehender Belastungen: Nachweis, dass eingetragene Grundschulden, Hypotheken oder sonstige Belastungen gelöscht oder freigegeben werden, sofern der Käufer sie nicht übernimmt.
- Vorliegen erforderlicher behördlicher Genehmigungen: Zum Beispiel eine Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz bei land- oder forstwirtschaftlichen Flächen oder eine Genehmigung nach dem Sanierungsrecht bei Grundstücken in Sanierungsgebieten.
- Fehlen entgegenstehender Verfügungsbeschränkungen: Etwa keine Insolvenz des Verkäufers, keine entgegenstehenden Zwangssicherungshypotheken.
Erst wenn der beurkundende Notar geprüft und bestätigt hat, dass alle vertraglich vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind, versendet er die sogenannte Fälligkeitsmitteilung an Käufer und finanzierende Bank – erst danach ist der Kaufpreis geschuldet und die Bank zahlt üblicherweise das Darlehen aus.
Für den Makler ist dieser Mechanismus wichtig, um Kunden realistische Erwartungen zum zeitlichen Ablauf zu vermitteln: Zwischen Beurkundung des Kaufvertrags und tatsächlicher Fälligkeit (und damit Zahlung sowie Übergabe) vergehen in der Praxis meist vier bis acht Wochen, da Grundbuchamt, Gemeinde und ggf. Banken beteiligt sind.
Beispiel aus der Praxis
Ein Kaufvertrag über ein Einfamilienhaus wird notariell beurkundet. Der Notar beantragt unmittelbar danach die Eintragung der Auflassungsvormerkung und das Negativzeugnis der Gemeinde. Erst als beides vorliegt und die Bank des Verkäufers die Freigabe der bestehenden Grundschuld zugesichert hat, verschickt der Notar die Fälligkeitsmitteilung – erst ab diesem Zeitpunkt muss der Käufer den Kaufpreis zahlen.
Rechtsgrundlage
- § 433 BGB – Grundpflichten aus dem Kaufvertrag (Übereignung gegen Kaufpreiszahlung).
- § 320 BGB – Einrede des nicht erfüllten Vertrags, Grundlage des Zug-um-Zug-Prinzips.
- § 28 BauGB – Mitteilungspflicht und Fristen zum gemeindlichen Vorkaufsrecht.
- § 883 BGB – Wirkung der Auflassungsvormerkung als Sicherungsinstrument des Käufers.