Freigabeerklärung Grundschuld
Auch: Pfandfreigabeerklärung · Löschungsbewilligung
Die Freigabeerklärung ist die Erklärung eines Kreditinstituts, dass es einer Löschung oder Übertragung der zu seinen Gunsten eingetragenen Grundschuld zustimmt – üblicherweise, nachdem das durch die Grundschuld gesicherte Darlehen vollständig zurückgezahlt oder durch den Kaufpreis abgelöst wurde.
Ausführliche Erklärung
Grundschulden werden im Grundbuch eingetragen, um Bankdarlehen abzusichern (§ 1192 BGB i. V. m. den Regeln über die Hypothek). Anders als die Hypothek ist die Grundschuld nicht akzessorisch zur Forderung – sie erlischt also nicht automatisch mit der Rückzahlung des Darlehens, sondern bleibt bestehen, bis sie aktiv gelöscht wird. Damit eine Löschung im Grundbuch möglich ist, muss die Bank als Berechtigte gemäß § 875 BGB i. V. m. § 19 GBO eine entsprechende Bewilligung – die Freigabeerklärung – abgeben.
Beim Immobilienverkauf ist die Freigabeerklärung ein zentraler Baustein im Ablauf:
- Lastenfreie Übertragung: Käufer erwarten regelmäßig eine lastenfreie Übertragung des Grundstücks. Bestehende Grundschulden des Verkäufers müssen daher gelöscht werden, sofern sie nicht ausdrücklich übernommen werden.
- Ablösung im Kaufvertrag: Üblicherweise weist der Notar im Kaufvertrag an, dass ein Teil des Kaufpreises direkt an die finanzierende Bank des Verkäufers zur Ablösung des Restdarlehens fließt (häufig über ein Notaranderkonto oder per direkter Zahlungsanweisung). Erst nach Eingang dieser Zahlung stellt die Bank die Freigabeerklärung bzw. Löschungsbewilligung aus.
- Fälligkeitsvoraussetzung: Die Freigabeerklärung bzw. der Nachweis, dass sie vorliegt oder unmittelbar bevorsteht, ist häufig eine der im Kaufvertrag geregelten Fälligkeitsvoraussetzungen für die Zahlung des Kaufpreises.
- Vorzeitige Ablösung: Löst der Verkäufer ein noch laufendes Darlehen vorzeitig ab, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen – ein Kostenfaktor, den der Makler bei der Beratung des Verkäufers frühzeitig ansprechen sollte.
- Übertragung statt Löschung: Alternativ zur Löschung kann die Grundschuld – etwa wenn der Käufer bei derselben Bank finanziert – im Wege einer Abtretung auf die neue Finanzierung "umgewidmet" werden, was Kosten für Notar und Grundbuchamt sparen kann.
Beispiel aus der Praxis
Ein Verkäufer hat sein Haus noch nicht vollständig abbezahlt; auf dem Grundstück lastet eine Grundschuld zugunsten seiner Bank. Der Notar weist im Kaufvertrag an, dass ein Teil des vom Käufer gezahlten Kaufpreises direkt zur Ablösung des Restdarlehens an die Bank überwiesen wird. Nach Zahlungseingang erteilt die Bank die Freigabeerklärung, sodass die Grundschuld gelöscht und das Grundstück lastenfrei auf den Käufer übertragen werden kann.
Rechtsgrundlage
- § 875 BGB – Voraussetzungen für die Aufhebung eines Rechts an einem Grundstück (Erklärung des Berechtigten plus Löschung).
- § 19 GBO – Formelles Erfordernis der Bewilligung für die Löschung im Grundbuch.
- § 1192 BGB – Verweist für die Grundschuld auf die entsprechend anwendbaren Hypothekenvorschriften.