Freifläche
Auch: unbebaute Fläche · Freiraum
Die Freifläche ist der Teil eines Grundstücks, der nicht mit Gebäuden oder sonstigen baulichen Anlagen überbaut ist – etwa Garten-, Rasen-, Stellplatz- oder Zuwegungsflächen.
Ausführliche Erklärung
Jedes Grundstück gliedert sich in eine bebaute (überbaute) und eine unbebaute (Frei-)Fläche. Die Freifläche ist bauplanungsrechtlich relevant, weil das Maß der zulässigen Bebauung meist über die Grundflächenzahl (GRZ) nach § 19 BauNVO gesteuert wird: Sie gibt an, welcher Anteil eines Grundstücks maximal überbaut werden darf; der verbleibende Rest ist zwingend Freifläche. Neben Gartenflächen zählen dazu auch versiegelte Bereiche wie Terrassen, Zufahrten oder Stellplätze, sofern sie nicht als „Grundfläche" im Sinne der GRZ auf das zulässige Bebauungsmaß angerechnet werden – hier ist zwischen bebauten, befestigten und tatsächlich unversiegelten Freiflächen zu unterscheiden.
Für die Immobilienbewertung und -vermarktung ist die Freifläche ein eigenständiges Qualitätsmerkmal: Gartenanteile, Terrassenflächen oder private Grünflächen steigern häufig den Wohnwert und damit den erzielbaren Preis, insbesondere bei Einfamilienhäusern und Erdgeschosswohnungen. In Bebauungsplänen können zudem Mindestanteile an unversiegelter Freifläche festgesetzt werden, etwa zur Versickerung von Niederschlagswasser oder aus Gründen des Stadtklimas.
Beispiel aus der Praxis
Ein Grundstück von 600 m² wird bei einer festgesetzten GRZ von 0,3 mit maximal 180 m² überbaut. Die verbleibenden 420 m² sind Freifläche und werden vom Eigentümer als Garten sowie für eine gepflasterte Zufahrt genutzt.
Rechtsgrundlage
- § 19 BauNVO – Grundflächenzahl als Maß für den zulässigen bebauten Anteil eines Grundstücks; der Rest bildet die Freifläche. Konkrete Vorgaben zu Freiflächenanteilen können sich zusätzlich aus dem jeweiligen Bebauungsplan ergeben.