Kooperationsvertrag (Makler)
Auch: Gemeinschaftsgeschäft · Co-Broking
Ein Kooperationsvertrag (auch Gemeinschaftsgeschäft oder Co-Broking genannt) ist eine Vereinbarung zwischen zwei Maklerbüros, bei der ein Objekt gemeinsam vermarktet wird – etwa weil der eine Makler den Verkäufer, der andere den passenden Käufer vertritt – und die Provision zwischen beiden nach einem vorab festgelegten Schlüssel aufgeteilt wird.
Ausführliche Erklärung
Kooperationsverträge sind in der Maklerpraxis weit verbreitet, insbesondere bei knappem Angebot und großer Nachfrage, weil sie den Zugriff auf einen größeren Interessentenkreis ermöglichen, ohne dass der Verkäufer mehrere Makler parallel beauftragen muss. Typische Ausgestaltungen:
- Gemeinschaftsgeschäft mit Verkäufer- und Käufermakler: Makler A hat den Alleinauftrag des Verkäufers, Makler B bringt einen passenden Käufer aus seinem eigenen Bestand ein. Beide teilen sich die Innen- bzw. Außenprovision nach vereinbarter Quote (häufig 50:50, aber auch andere Aufteilungen sind üblich).
- Provisionsteilungsvereinbarung: Regelt vorab, wie die Gesamtprovision zwischen den beteiligten Maklern verteilt wird, unabhängig davon, wer die Provision zuerst vom Käufer oder Verkäufer vereinnahmt (interne Verrechnung).
- Transparenzpflicht gegenüber dem Kunden: Auch bei Kooperationsverträgen bleibt die eigentliche Provisionsvereinbarung mit dem Kunden (Käufer/Verkäufer) unberührt – der Kunde zahlt weiterhin nur die vertraglich vereinbarte Provision an "seinen" Makler; die interne Aufteilung zwischen den Maklern betrifft nur das Innenverhältnis der beiden Maklerunternehmen und muss dem Kunden gegenüber nicht offengelegt werden, sofern keine zusätzlichen Kosten entstehen.
- Haftungsfragen: Wichtig ist die klare vertragliche Regelung, wer gegenüber dem Kunden für Falschangaben, Beratungsfehler oder Aufklärungspflichtverletzungen haftet – in der Regel bleibt jeder Makler für seine eigene Tätigkeit gegenüber seinem jeweiligen Auftraggeber verantwortlich.
- Netzwerke und Plattformen: Größere Maklerkooperationen (z. B. überregionale Verbundsysteme, IVD-Kooperationsbörsen) standardisieren solche Provisionsteilungsvereinbarungen, um die Zusammenarbeit zwischen unabhängigen Maklerbüros zu erleichtern.
- Abgrenzung zur Maklersozietät: Anders als bei einer Maklersozietät bleiben die beteiligten Unternehmen rechtlich und wirtschaftlich vollständig eigenständig; der Kooperationsvertrag regelt lediglich das konkrete Einzelgeschäft oder eine dauerhafte Zusammenarbeit auf vertraglicher Basis, ohne gesellschaftsrechtliche Verbindung.
Beispiel aus der Praxis
Makler A hat den Alleinauftrag für den Verkauf eines Einfamilienhauses. Makler B hat in seiner Kartei einen passenden Kaufinteressenten. Beide vereinbaren einen Kooperationsvertrag mit hälftiger Provisionsteilung: Nach erfolgreichem Verkauf zahlt der Käufer seine vereinbarte Käuferprovision an Makler B, der Verkäufer seine Innenprovision an Makler A – anschließend rechnen A und B intern gemäß der vereinbarten Quote ab.
Rechtsgrundlage
- § 652 BGB – Grundlage des jeweiligen Provisionsanspruchs gegenüber dem Kunden, unabhängig von der internen Kooperation.
- § 311 BGB – Vertragsfreiheit als Grundlage für die schuldrechtliche Vereinbarung zwischen den kooperierenden Maklern.
- Keine spezialgesetzliche Regelung des Kooperationsvertrags selbst; er ist ein frei gestaltbarer Vertrag zwischen den Maklerunternehmen.