Lagequalität

Die Lage gilt traditionell als einer der wichtigsten Werttreiber einer Immobilie. Bei der Beurteilung der Lagequalität werden typischerweise zwei Ebenen unterschieden:

• Makrolage: Wirtschaftliche Stärke und demografische Entwicklung der Stadt oder Region, Arbeitsmarkt, überregionale Verkehrsanbindung, allgemeines Preisniveau.
• Mikrolage: Unmittelbares Umfeld des Objekts, etwa Nahversorgung, Schul- und Kita-Angebot, ÖPNV-Anbindung, Lärm- und Emissionsbelastung, Nachbarschaft, Grünflächen sowie das Image des Quartiers.

Für die Wertermittlung fließt die Lagequalität insbesondere in das Vergleichswertverfahren ein, bei dem Preise vergleichbarer Objekte in ähnlichen Lagen herangezogen werden, sowie in die Bodenrichtwerte, die von den Gutachterausschüssen lagedifferenziert ermittelt werden. Auch im Ertragswertverfahren wirkt sich die Lagequalität über erzielbare Mieten und Liegenschaftszinssatz aus.

Da Lagequalität stark von subjektiven und sich wandelnden Faktoren abhängt (z. B. Aufwertung eines Stadtviertels durch Infrastrukturprojekte oder umgekehrt Attraktivitätsverlust durch Leerstand und Verfall), ist sie regelmäßig neu zu beurteilen und unterliegt eigenen Zyklen, die mit dem allgemeinen Immobilienzyklus einer Region zusammenhängen können, aber nicht deckungsgleich sein müssen.

Zwei baugleiche Eigentumswohnungen in derselben Stadt erzielen unterschiedliche Verkaufspreise: Die Wohnung in zentraler Lage mit guter ÖPNV-Anbindung, Nahversorgung und ruhiger Nebenstraße (hohe Lagequalität) erzielt einen deutlich höheren Quadratmeterpreis als die vergleichbare Wohnung an einer stark befahrenen Straße am Stadtrand mit schlechter Infrastrukturanbindung.