Loan-to-Cost
Auch: LTC
Loan-to-Cost (LTC) gibt an, welcher Anteil der Gesamtkosten eines Bau- oder Projektentwicklungsvorhabens durch Fremdkapital finanziert wird. Anders als Loan-to-Value bezieht sich der LTC nicht auf den (künftigen) Marktwert, sondern auf die tatsächlichen Investitionskosten des Projekts.
Ausführliche Erklärung
Der Loan-to-Cost-Wert ist vor allem in der Projektentwicklungs- und Baufinanzierung von zentraler Bedeutung, da bei neu zu errichtenden oder zu sanierenden Objekten zum Zeitpunkt der Kreditvergabe noch kein belastbarer Marktwert der fertigen Immobilie existiert. Banken und Investoren orientieren sich daher an den tatsächlich kalkulierten Gesamtkosten.
Berechnung:
Loan-to-Cost = Kreditsumme / Gesamtprojektkosten × 100
Zu den Gesamtprojektkosten zählen üblicherweise:
- Grundstücks- bzw. Ankaufskosten inkl. Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler)
- Baukosten (Rohbau, Ausbau, Haustechnik)
- Baunebenkosten (Architekten- und Ingenieurhonorare, Genehmigungsgebühren)
- Finanzierungskosten während der Bauphase (Bauzeitzinsen)
- Vertriebs- und Marketingkosten
Praxisrelevante Aspekte:
- Risikosteuerung der Banken: Kreditinstitute begrenzen den LTC üblicherweise auf 60–80 %, abhängig von Projektrisiko, Bonität des Entwicklers und Vorvermietungs- bzw. Vorverkaufsquote.
- Abgrenzung zu Loan-to-Value: Während der LTC die Kosten der Erstellung betrachtet, misst der Loan-to-Value (LTV) das Verhältnis von Kredit zum (Verkehrs-)Wert der fertigen oder bestehenden Immobilie. Bei Projektentwicklungen wird häufig zusätzlich ein "Loan-to-GDV" (Gross Development Value) berechnet, das den Kredit ins Verhältnis zum erwarteten Verkaufswert nach Fertigstellung setzt.
- Mezzanine-Kapital: Reicht die Bankfinanzierung über den LTC nicht aus, um die Eigenkapitallücke zu schließen, wird häufig nachrangiges Mezzanine-Kapital eingesetzt, um die Finanzierungsstruktur zu vervollständigen.
Für Makler ist der LTC vor allem bei der Vermittlung von Grundstücken an Projektentwickler und bei der Einschätzung der Finanzierbarkeit von Bauträgerprojekten relevant.
Beispiel aus der Praxis
Ein Projektentwickler kalkuliert für ein Neubauprojekt Gesamtkosten von 10 Mio. Euro (Grundstück, Bau, Nebenkosten). Die finanzierende Bank gewährt einen Kredit über 7 Mio. Euro. Der Loan-to-Cost beträgt somit 70 %, die verbleibenden 3 Mio. Euro muss der Entwickler als Eigenkapital oder Mezzanine-Kapital aufbringen.
Rechtsgrundlage
Keine spezielle Rechtsgrundlage. Der Loan-to-Cost ist eine bankinterne bzw. betriebswirtschaftliche Steuerungskennzahl ohne eigene gesetzliche Regelung.