Lüftungsverhalten des Mieters

Ob eine Feuchtigkeits- oder Schimmelbildung in einer Mietwohnung als Mangel gilt und eine Mietminderung rechtfertigt, hängt maßgeblich davon ab, ob die Ursache im Gebäude (z. B. Wärmebrücken, mangelhafte Abdichtung) oder im Nutzerverhalten liegt.

• Vertragliche Nebenpflicht: Der Mieter ist aus dem Mietvertrag heraus (Nebenpflicht nach § 241 Abs. 2 BGB in Verbindung mit dem Mietverhältnis) verpflichtet, die Mieträume so zu nutzen, dass keine vermeidbaren Schäden entstehen – dazu gehört ein angemessenes Heiz- und Lüftungsverhalten.
• Beweislastfragen: Zeigt sich Schimmel, muss zunächst der Vermieter darlegen, dass die Ursache nicht in der Bausubstanz liegt; gelingt ihm dies, obliegt es dem Mieter, ein angemessenes Lüftungs- und Heizverhalten nachzuweisen bzw. glaubhaft zu machen. In der Praxis wird häufig auf ein regelmäßiges Stoßlüften mehrmals täglich anstelle dauerhaft gekippter Fenster verwiesen, ohne dass es hierzu eine allgemeinverbindliche gesetzliche Vorgabe gibt.
• Abgrenzung Baumangel/Nutzerverhalten: Liegt die Ursache in bauseitigen Wärmebrücken oder unzureichender Bauausführung, bleibt der Mangel dem Vermieter zuzurechnen und rechtfertigt eine Mietminderung nach § 536 BGB, unabhängig vom Lüftungsverhalten. Ist hingegen unzureichendes Lüften bei ansonsten mangelfreier Bausubstanz ursächlich, entfällt regelmäßig ein Mietmangel.
• Praxisrelevanz für Makler: Bei der Vermietung, insbesondere in dicht gedämmten oder sanierten Objekten mit geringem natürlichen Luftaustausch, empfiehlt sich ein Hinweis auf richtiges Lüftungsverhalten, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

In einer frisch sanierten Wohnung zeigt sich nach einem Winter Schimmel an einer Außenwand. Ein Sachverständigengutachten stellt fest, dass die Bausubstanz einwandfrei, aber die Fenster über Monate dauerhaft gekippt waren – eine Mietminderung wegen des Schimmels scheidet daher aus, weil die Ursache im Lüftungsverhalten des Mieters liegt.