Manage-to-Core-Strategie
Auch: Manage-to-Core · Value-Add-to-Core
Bei einer Manage-to-Core-Strategie kauft ein Investor eine Immobilie, die aufgrund von Leerstand, veraltetem Zustand oder auslaufenden Mietverträgen noch nicht die Qualitätsmerkmale einer Core-Immobilie erfüllt. Durch gezielte Maßnahmen – Sanierung, Neuvermietung, Repositionierung – wird das Objekt aktiv in ein stabiles, risikoarmes Core-Investment überführt.
Ausführliche Erklärung
Die Manage-to-Core-Strategie ordnet sich in das Spektrum der Immobilien-Risikoklassen ein, das von Core über Core-Plus und Value-Add bis Opportunistic reicht. Sie beschreibt keinen statischen Risikograd, sondern einen aktiven Transformationsprozess: Der Investor kauft bewusst zu einem Zeitpunkt, in dem die Immobilie noch Value-Add- oder Opportunistic-Charakteristika aufweist (z. B. hoher Leerstand, Sanierungsstau, unattraktive Mieterstruktur), mit dem expliziten Ziel, sie durch aktives Asset Management binnen weniger Jahre in ein Core-Profil zu überführen.
Typische Maßnahmen im Rahmen einer Manage-to-Core-Strategie:
- Neuvermietung und Mietermanagement: Reduzierung des Leerstands, Gewinnung bonitätsstarker Langzeitmieter.
- Technische und energetische Sanierung: Modernisierung von Gebäudetechnik, Fassade und Energieeffizienz (relevant u. a. für ESG-Kriterien und die Vermietbarkeit an institutionelle Mieter).
- Neupositionierung: Anpassung des Nutzungskonzepts an aktuelle Marktanforderungen, z. B. Umwandlung veralteter Bürostrukturen in flexible, moderne Flächen.
- Vertragsoptimierung: Verlängerung und Neuverhandlung von Mietverträgen, um die Wertermittlung durch nachhaltig gesicherte Cashflows zu verbessern.
Ökonomischer Hintergrund: Da Core-Immobilien (voll vermietet, beste Lage, bonitätsstarke Mieter, lange Restlaufzeiten) am Markt die niedrigsten Renditen, aber auch das geringste Risiko bieten, erzielen Investoren bei einer erfolgreichen Manage-to-Core-Transformation eine deutliche Wertsteigerung: Sie kaufen zu Value-Add-Konditionen (höhere Rendite, höheres Risiko) und verkaufen – oder halten – das Objekt anschließend zu Core-Bewertungsniveau.
Für Makler ist die Strategie relevant, weil sie sowohl beim Ankauf (Identifikation geeigneter "Transformationsobjekte" für opportunistische Investoren) als auch beim Verkauf (Vermarktung des fertig transformierten Objekts an core-orientierte institutionelle Käufer, z. B. Versicherungen oder Pensionskassen) eine Rolle spielt.
Beispiel aus der Praxis
Ein Investmentfonds erwirbt ein zu 40 % leerstehendes Bürogebäude aus den 1990er-Jahren zu einem Abschlag auf den Marktwert. Über drei Jahre wird das Gebäude energetisch saniert, modernisiert und vollständig an bonitätsstarke Mieter mit langfristigen Verträgen vermietet. Anschließend verkauft der Fonds das nun voll vermietete, sanierte Objekt als Core-Immobilie an eine Versicherungsgesellschaft zu einem deutlich niedrigeren Kaufpreisfaktor-Multiplikator (aus Verkäufersicht: höherer Verkaufspreis).
Rechtsgrundlage
Keine spezielle Rechtsgrundlage. Die Manage-to-Core-Strategie ist eine im institutionellen Immobilieninvestment gebräuchliche Anlage- und Managementkategorie ohne eigene gesetzliche Regelung.