Marktwertgutachten
Auch: Market Value Gutachten
Ein Marktwertgutachten ist ein durch einen Sachverständigen erstelltes Gutachten, das den Marktwert (in Deutschland inhaltlich gleichbedeutend mit dem Verkehrswert) einer Immobilie zu einem bestimmten Stichtag begründet und dokumentiert.
Ausführliche Erklärung
Marktwertgutachten werden vor allem dort erstellt, wo ein internationaler Bezug besteht oder international anerkannte Standards gefordert werden – etwa bei:
- Immobilienfonds und institutionellen Investoren, die nach IVS (International Valuation Standards) oder RICS-Richtlinien bewerten lassen,
- grenzüberschreitenden Finanzierungen und Bankengutachten mit internationalem Bezug,
- Bilanzierung nach internationalen Rechnungslegungsstandards (IFRS), bei denen der "Fair Value" auf Basis des Marktwerts ermittelt wird.
Methodisch unterscheidet sich ein Marktwertgutachten in Deutschland nur wenig von einem klassischen Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV: Es kommen dieselben drei Bewertungsverfahren (Vergleichswert-, Ertragswert-, Sachwertverfahren) zum Einsatz. Der Unterschied liegt vor allem in der Terminologie, der Berichtsstruktur (oft englischsprachig oder zweisprachig) und der Bezugnahme auf internationale Bewertungsstandards statt ausschließlich auf die ImmoWertV.
Für den Makler relevant:
- Marktwertgutachten werden häufig von großen Gutachterbüros oder internationalen Beratungsgesellschaften (z. B. im Gewerbe- und Investmentsegment) erstellt, seltener im klassischen Privatkundengeschäft.
- Bei Objektübergaben an institutionelle Käufer oder bei Portfolioverkäufen kann der Auftraggeber explizit ein Marktwertgutachten nach IVS verlangen.
- Inhaltlich sind die Ergebnisse mit einem deutschen Verkehrswertgutachten vergleichbar und meist gegenseitig plausibilisierbar.
Beispiel aus der Praxis
Ein ausländischer Investmentfonds erwirbt ein Bürogebäude in Frankfurt am Main. Für die Due Diligence beauftragt er ein Marktwertgutachten nach RICS-Standard, das parallel zum deutschen Verkehrswertgutachten erstellt wird, um internen Reporting-Anforderungen des Fonds zu genügen.
Rechtsgrundlage
- § 194 BauGB – Verkehrswertdefinition als deutsches Pendant zum Marktwertbegriff.
- ImmoWertV – Regelt die in Deutschland anzuwendenden Bewertungsverfahren, die auch Marktwertgutachten zugrunde liegen.
- International: IVS, RICS Red Book (keine gesetzliche Bindungswirkung in Deutschland, aber branchenüblich anerkannt).