Mietfläche MF-G
Auch: MF-G · Gesamtmietfläche nach gif
MF-G ("Mietflächen für gewerblichen Raum") ist eine Richtlinie der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) zur einheitlichen Berechnung der Gesamtmietfläche gewerblicher Immobilien. Sie erweitert die ältere MF-B-Richtlinie (nur Büroflächen) um weitere Nutzungsarten wie Einzelhandel, Lager, Gastronomie und Hotel.
Ausführliche Erklärung
Während MF-B ursprünglich speziell für Büroflächen entwickelt wurde, deckt MF-G ein breiteres Spektrum gewerblicher Nutzungsarten ab und hat sich als übergreifender Marktstandard für die Flächenberechnung bei gemischt genutzten Gewerbeimmobilien etabliert. Für den Makler ist die Richtlinie in mehrfacher Hinsicht praxisrelevant:
- Einheitliche Vergleichsbasis: MF-G ermöglicht es, unterschiedliche Nutzungsarten (Büro, Einzelhandel, Lager, Hotel) innerhalb eines Objekts nach einem einheitlichen System flächenmäßig zu erfassen und im Exposé vergleichbar darzustellen.
- Struktur der Fläche: MF-G unterscheidet zwischen Mietfläche im engeren Sinne (unmittelbar nutzbare Flächen), Vormietfläche (z. B. Schaufensterbereiche im Einzelhandel) und gemeinschaftlich genutzten Flächen (z. B. Eingangsbereiche, Aufzüge in Shoppingcentern), die anteilig auf die Mieter umgelegt werden können.
- Abgrenzung von Konstruktionsflächen: Wie MF-B rechnet auch MF-G die Konstruktionsgrundfläche (Wände, Stützen) grundsätzlich nicht zur Mietfläche.
- Vertragspraxis: In modernen Gewerbemietverträgen, insbesondere bei Shoppingcentern, Fachmarktzentren und gemischt genutzten Immobilien, wird die MF-G-Richtlinie regelmäßig explizit als vertraglich vereinbarte Berechnungsgrundlage benannt, um spätere Streitigkeiten über die tatsächliche Mietfläche zu vermeiden.
- Nachvermessung: Bei Übergabe eines Gewerbeobjekts empfiehlt es sich für Makler, auf eine Vermessung nach MF-G durch einen unabhängigen Sachverständigen hinzuwirken, da Flächenabweichungen zwischen Planungsunterlagen und tatsächlicher Bauausführung in der gewerblichen Praxis nicht selten sind und unmittelbaren Einfluss auf die Miethöhe haben.
Beispiel aus der Praxis
Ein Shoppingcenter-Betreiber vermietet Flächen an verschiedene Einzelhändler, ein Café und ein Fitnessstudio. Sämtliche Flächen werden einheitlich nach der gif-Richtlinie MF-G vermessen und im Mietvertrag ausgewiesen, sodass Mieter unterschiedlicher Nutzungsarten eine vergleichbare und nachvollziehbare Flächenbasis für ihre Miete haben.
Rechtsgrundlage
Keine gesetzliche, sondern eine private Richtlinie: Die gif-Richtlinie MF-G (Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung) ist keine Rechtsnorm, entfaltet aber bei vertraglicher Vereinbarung im Gewerbemietvertrag rechtliche Bindungswirkung als Berechnungsgrundlage.