Mietvertrags-Due-Diligence
Auch: Mietvertragsanalyse · Mietvertragsprüfung
Die Mietvertrags-Due-Diligence ist die systematische, meist tabellarisch aufbereitete Prüfung aller bestehenden Mietverträge einer Immobilie vor deren Verkauf. Sie deckt rechtliche Risiken, wirtschaftliche Schwachstellen und Abweichungen zwischen Vertragslage und tatsächlicher Nutzung auf und ist fester Bestandteil jeder umfassenden Objekt-Due-Diligence bei vermieteten Bestandsimmobilien.
Ausführliche Erklärung
Bei vermieteten Wohn- und vor allem Gewerbeobjekten ist die Mietvertrags-Due-Diligence ein zentraler Baustein der kaufmännischen (Commercial) Due Diligence. Sie wird meist von Maklern im Rahmen der Verkaufsvorbereitung angestoßen oder vom Käufer bzw. dessen Beratern durchgeführt. Geprüft werden typischerweise:
- Vertragsbestand und Vollständigkeit: Liegen alle Mietverträge inklusive Nachträge, Nebenabreden und Anlagen tatsächlich vor? Stimmen die im Datenraum genannten Konditionen mit den unterschriebenen Dokumenten überein?
- Laufzeiten und Optionen: Befristungen, Verlängerungsoptionen, Sonderkündigungsrechte, Break-Optionen bei Gewerbemietverträgen.
- Mietstruktur: Staffelmiete, Indexmiete, Umsatzmiete, vereinbarte Nebenkostenregelungen, Kautionshöhe und deren Hinterlegungsform.
- Bonität der Mieter: insbesondere bei Gewerbeobjekten Bonitätsauskünfte, Mietrückstände, laufende Mahn- oder Räumungsverfahren.
- Sonderrechte: Ankaufsrechte, Vorkaufsrechte des Mieters, eingetragene Mietvorauszahlungen (relevant für § 566b BGB), Mietminderungen und laufende Streitigkeiten.
- Übereinstimmung mit tatsächlicher Nutzung: Weicht die vertraglich vereinbarte Nutzung von der tatsächlichen ab (z. B. genehmigte Wohnnutzung vs. gewerbliche Nutzung)?
Für den Makler ist die Mietvertrags-Due-Diligence doppelt relevant: Als Verkaufsvorbereitung erhöht eine saubere, vollständige Aufstellung die Verhandlungsposition und beschleunigt den Prozess erheblich, da Investoren und institutionelle Käufer sie ohnehin verlangen. Als Beratungsleistung gegenüber dem Verkäufer deckt sie frühzeitig Probleme auf (z. B. fehlende Schriftformnachträge bei langfristigen Gewerbemietverträgen, die zur ordentlichen Kündbarkeit nach § 550 BGB führen können), bevor diese im Verkaufsprozess zum Deal-Breaker werden.
Beispiel aus der Praxis
Vor dem Verkauf eines Mehrfamilienhauses mit acht Gewerbe- und Wohneinheiten lässt der Verkäufer eine Mietvertrags-Due-Diligence durchführen. Dabei fällt auf, dass bei einem Gewerbemietvertrag mit zehnjähriger Laufzeit ein wesentlicher Nachtrag zur Mietanpassung nicht in Schriftform, sondern nur per E-Mail vereinbart wurde. Dies verstößt gegen die Schriftform des § 550 BGB und eröffnet beiden Seiten ein vorzeitiges ordentliches Kündigungsrecht – ein Umstand, den der Käufer vor Preisverhandlung kennen muss.
Rechtsgrundlage
Keine spezielle Rechtsgrundlage. Die Prüfung selbst ist ein wirtschaftlich-praktisches Instrument; rechtlich relevant werden dabei insbesondere die Schriftform langfristiger Mietverträge (§ 550 BGB), die Regelungen zur Mietvorauszahlung (§ 566b BGB) sowie der Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" (§ 566 BGB).