Mietvertrag mit Kündigungsverzicht

Der beiderseitige Kündigungsverzicht ist ein beliebtes Instrument, um Planungssicherheit zu schaffen – für Makler sowohl bei Wohnraum- als auch bei Gewerbemietverträgen relevant:

• Zweck: Der Vermieter sichert sich langfristige Mieteinnahmen und Planungssicherheit (z. B. zur Refinanzierung), der Mieter erhält im Gegenzug oft Zugeständnisse wie einen Mietnachlass, Ausbaukosten oder eine Staffelmiete statt Indexmiete.
• Zulässige Dauer bei Wohnraum: Nach ständiger BGH-Rechtsprechung ist ein formularmäßiger, beiderseitiger Kündigungsverzicht von bis zu vier Jahren ab Vertragsbeginn zulässig, ohne den Mieter unangemessen zu benachteiligen (§ 307 BGB). Längere Verzichtsfristen sind in vorformulierten Verträgen in der Regel unwirksam.
• Individualvereinbarung: Bei individuell ausgehandelten (nicht als AGB verwendeten) Verträgen kann auch eine längere Bindung wirksam vereinbart werden, da die strenge AGB-Kontrolle hier nicht greift.
• Auswirkung auf Sonderkündigungsrechte: Der ordentliche Kündigungsverzicht schließt außerordentliche Kündigungsrechte (z. B. wegen Zahlungsverzugs, § 543 BGB) grundsätzlich nicht aus, ebenso bleiben gesetzliche Sonderkündigungsrechte (z. B. bei Mieterhöhung nach Modernisierung, § 561 BGB) regelmäßig unberührt, sofern vertraglich nicht ausdrücklich anders geregelt.
• Gewerbemiete: Hier sind deutlich längere Verzichtsfristen (5, 10 oder mehr Jahre) üblich und rechtlich unproblematischer, da die Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts nicht gelten.
• Praxisrelevanz für Makler: Bei der Vermittlung sollten Kündigungsverzichtsklauseln klar kommuniziert werden, da sie die Flexibilität beider Parteien erheblich einschränken; unwirksame, zu lange Klauseln führen im Streitfall dazu, dass die ordentliche Kündigung nach den gesetzlichen Fristen wieder möglich ist.

Ein Vermieter vermietet eine sanierte Wohnung mit einem Formularmietvertrag, der einen beiderseitigen Kündigungsverzicht von drei Jahren vorsieht. Im Gegenzug erhält der Mieter einen Mietnachlass im ersten Jahr. Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs bleibt trotz Verzichtsklausel jederzeit möglich.