Milieuschutz

§ 172 BauGB erlaubt Gemeinden den Erlass von Erhaltungssatzungen aus drei möglichen Gründen: Erhaltung der städtebaulichen Eigenart eines Gebiets, Unterstützung städtebaulicher Umstrukturierungsmaßnahmen – und eben zum Milieuschutz, also der Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung. In der Praxis werden diese Satzungen daher auch Milieuschutzsatzungen genannt und vor allem in Großstädten mit angespannten Wohnungsmärkten wie Berlin, München oder Hamburg eingesetzt.

Im Geltungsbereich einer solchen Satzung bedürfen Rückbau, Änderung, Nutzungsänderung sowie die Errichtung baulicher Anlagen einer gesonderten Genehmigung durch die Gemeinde. Besonders praxisrelevant: Auch die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ist genehmigungspflichtig und kann versagt werden, wenn sie dem Erhaltungsziel widerspricht. Modernisierungsmaßnahmen, die über einen zeitgemäßen Ausstattungsstandard hinausgehen (z. B. zweites Bad, Kamin, überdurchschnittlicher Grundriss), können ebenfalls untersagt werden, um Mieterhöhungen und Verdrängung zu verhindern. Für Makler ist der Milieuschutz relevant, weil er Sanierungsmöglichkeiten, Aufteilungspläne und damit die Vermarktbarkeit und den erzielbaren Preis von Objekten in den betroffenen Gebieten unmittelbar beeinflusst.

Ein Investor kauft ein Mehrfamilienhaus in einem Berliner Milieuschutzgebiet und möchte die Wohnungen luxussanieren und anschließend als Eigentumswohnungen verkaufen. Sowohl die Umwandlung in Wohnungseigentum als auch die geplanten Modernisierungsmaßnahmen sind genehmigungspflichtig; das Bezirksamt kann die Genehmigung versagen, wenn dadurch die angestammte Wohnbevölkerung verdrängt würde.