Minderung
Auch: Preisminderung · Kaufpreisminderung
Die Minderung ist ein zivilrechtliches Gestaltungsrecht, das dem Gläubiger bei Vorliegen eines Mangels erlaubt, den vereinbarten Preis oder die geschuldete Miete anteilig herabzusetzen. Sie tritt je nach Vertragstyp entweder kraft Gesetzes ein (Mietminderung) oder erfordert eine Minderungserklärung (Kauf- und Werkvertragsrecht).
Ausführliche Erklärung
Der Begriff "Minderung" ist ein Oberbegriff, der in mehreren Vertragstypen mit jeweils eigenen Regeln vorkommt – für Makler ist die richtige Zuordnung entscheidend:
- Mietrecht (§ 536 BGB): Bei Mietverhältnissen tritt die Minderung automatisch kraft Gesetzes ein, sobald ein Mangel die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt – eine Erklärung des Mieters ist nicht erforderlich (Details siehe Mietminderung).
- Kaufrecht (§ 441 BGB): Beim Immobilienkauf muss der Käufer die Minderung dem Verkäufer gegenüber durch Erklärung geltend machen; sie setzt zunächst voraus, dass eine vom Käufer gesetzte Frist zur Nacherfüllung erfolglos verstrichen ist (oder die Nacherfüllung ausnahmsweise entbehrlich war). Der Kaufpreis wird dann in dem Verhältnis herabgesetzt, in dem der Wert der mangelfreien Sache zum tatsächlichen Wert der mangelhaften Sache im Zeitpunkt des Vertragsschlusses stand.
- Werkvertragsrecht (§ 638 BGB): Bei Bauverträgen kann der Besteller statt zurückzutreten die Vergütung mindern, wenn eine gesetzte Nacherfüllungsfrist erfolglos abgelaufen ist. Die Berechnung erfolgt analog zum Kaufrecht nach dem Wertverhältnis zwischen mangelfreier und mangelhafter Werkleistung.
- Berechnungsmethode: In allen drei Fällen wird die Minderung nicht einfach in Höhe der Mängelbeseitigungskosten vorgenommen, sondern nach der relativen Methode: Preis (mangelhaft) = Preis (vereinbart) × Wert (mangelhaft) / Wert (mangelfrei). In der Praxis wird die Minderungshöhe häufig anhand der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten geschätzt.
- Praxisrelevanz für Makler: Wird während der Vermarktung oder kurz nach Übergabe ein Mangel bekannt, sollte der Makler zwischen den unterschiedlichen Voraussetzungen (automatischer Eintritt bei Miete vs. Erklärungserfordernis bei Kauf/Werkvertrag) klar unterscheiden und Parteien an fachkundige rechtliche Beratung verweisen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Käufer erwirbt ein Haus, bei dem sich nach Übergabe ein bislang unbekannter, nicht arglistig verschwiegener Mangel an der Dacheindeckung zeigt. Statt vom Kaufvertrag zurückzutreten, entscheidet er sich nach erfolglos verstrichener Nacherfüllungsfrist für die Minderung des Kaufpreises entsprechend dem Wertverhältnis von mangelfreiem und mangelhaftem Zustand.