Minderjähriger Vertragspartner
Auch: Minderjähriger als Vertragspartei
Ein minderjähriger Vertragspartner ist eine Person unter 18 Jahren, die selbst oder vertreten durch ihre Eltern bzw. einen Vormund an einem Vertrag – etwa einem Immobilienkauf – beteiligt ist. Wegen der beschränkten Geschäftsfähigkeit Minderjähriger gelten dabei besondere Schutzvorschriften.
Ausführliche Erklärung
Minderjährige zwischen 7 und 18 Jahren sind nach dem BGB beschränkt geschäftsfähig: Sie können zwar selbst Willenserklärungen abgeben, benötigen dafür aber grundsätzlich die Einwilligung ihres gesetzlichen Vertreters, wenn das Geschäft nicht lediglich einen rechtlichen Vorteil bringt (§ 107 BGB). Beim Immobilienerwerb ist praktisch immer von einem nicht lediglich vorteilhaften Geschäft auszugehen, da mit dem Eigentum an einer Immobilie auch Pflichten (Grundsteuer, Instandhaltung, Verkehrssicherung) verbunden sind.
Bei Immobiliengeschäften mit einem minderjährigen Vertragspartner ist außerdem regelmäßig eine familiengerichtliche Genehmigung erforderlich: Nach § 1643 BGB in Verbindung mit § 1850 BGB (Fassung seit der Reform des Vormundschafts- und Betreuungsrechts zum 1.1.2023) bedürfen die Eltern für Verfügungen über ein Grundstück des Kindes sowie für entsprechende Verpflichtungsgeschäfte der Genehmigung des Familiengerichts. Ohne diese Genehmigung ist der abgeschlossene Vertrag zunächst schwebend unwirksam; er wird erst mit Erteilung der Genehmigung wirksam.
Für den Makler bedeutet die Beteiligung eines minderjährigen Vertragspartners regelmäßig einen zeitlichen Mehraufwand: Das familiengerichtliche Genehmigungsverfahren kann mehrere Wochen bis Monate dauern und sollte frühzeitig in die Vermarktungs- und Beurkundungsplanung einbezogen werden. Wird der Minderjährige während der Vertragslaufzeit volljährig, kann er das Geschäft, sofern es noch schwebend unwirksam war, auch selbst genehmigen (§ 108 Abs. 3 BGB).
Beispiel aus der Praxis
Eine 16-Jährige erbt zusammen mit ihrem Bruder eine Eigentumswohnung. Beim Verkauf handeln die Eltern als gesetzliche Vertreter für sie; zusätzlich muss das Familiengericht dem Verkauf zustimmen, bevor der notarielle Kaufvertrag wirksam wird.
Rechtsgrundlage
- § 107 BGB – Einwilligungserfordernis des gesetzlichen Vertreters.
- § 1643 BGB i. V. m. § 1850 BGB – Familiengerichtliche Genehmigungspflicht für Grundstücksgeschäfte Minderjähriger.