Minderjährigenschutz

Minderjährige (unter 18 Jahre) sind beschränkt geschäftsfähig. Nach § 107 BGB benötigt ein Minderjähriger für Willenserklärungen, die ihm nicht lediglich einen rechtlichen Vorteil bringen, die Einwilligung seines gesetzlichen Vertreters (in der Regel der Eltern). Ein bloßer wirtschaftlicher Vorteil genügt nicht – entscheidend ist die rechtliche Bewertung: Der Erwerb einer Immobilie ist wegen der damit verbundenen Pflichten (z. B. Verkehrssicherungspflichten, Grundsteuer, Instandhaltungskosten) rechtlich in aller Regel nicht lediglich vorteilhaft und daher zustimmungsbedürftig.

Für besonders bedeutsame Vermögensgeschäfte reicht die Zustimmung der Eltern allein zudem nicht aus: Seit der Reform des Vormundschafts- und Betreuungsrechts zum 1. Januar 2023 ergibt sich aus § 1643 BGB in Verbindung mit § 1850 BGB, dass Eltern für Verfügungen über ein Grundstück ihres minderjährigen Kindes – etwa den Verkauf einer geerbten Immobilie – sowie für entsprechende Verpflichtungsgeschäfte zusätzlich die Genehmigung des Familiengerichts benötigen. Diese gerichtliche Kontrolle soll verhindern, dass Vermögenswerte des Kindes ohne unabhängige Prüfung verringert werden.

Steht ein Minderjähriger nicht unter elterlicher Sorge oder können die Eltern ihn nicht vertreten, wird ein Vormund bestellt, für den vergleichbare Genehmigungspflichten gelten. Für die Maklerpraxis bedeutet der Minderjährigenschutz, dass bei jedem Vertragsschluss mit oder für Minderjährige zusätzliche Formalien (Zustimmung der gesetzlichen Vertreter, ggf. familiengerichtliche Genehmigung) frühzeitig zu klären und in der Zeitplanung des Verkaufsprozesses zu berücksichtigen sind.

Eltern wollen im Namen ihres 15-jährigen Kindes eine geerbte Eigentumswohnung verkaufen. Neben ihrer eigenen Vertretungsmacht benötigen sie hierfür zusätzlich die familiengerichtliche Genehmigung nach §§ 1643, 1850 BGB, bevor der Kaufvertrag wirksam wird.