Notverwalter
Auch: Notverwaltung · gerichtlich bestellter Verwalter
Der Notverwalter ist ein Verwalter, den nicht die Eigentümerversammlung, sondern das Gericht für eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) bestellt. Das kommt vor, wenn die Gemeinschaft überhaupt keinen Verwalter hat oder sich nicht auf einen einigen kann, obwohl dringender Handlungsbedarf besteht.
Ausführliche Erklärung
Nach dem WEG-Reformgesetz von 2020 ist jede WEG grundsätzlich frei, ob und wen sie zum Verwalter bestellt – anders als früher besteht keine automatische Verwalterbestellungspflicht mehr. Fehlt jedoch ein Verwalter dauerhaft (z. B. nach Abberufung ohne Neuwahl, bei zerstrittenen Gemeinschaften oder in kleinen Anlagen ohne organisierte Selbstverwaltung), kann dies die ordnungsgemäße Verwaltung im Sinne des Gesetzes gefährden.
Für den Makler ist dieser Begriff vor allem im Zusammenhang mit problematischen Objekten relevant: Fehlt ein Verwalter oder ist die Verwaltung erkennbar dysfunktional, kann dies ein Warnsignal für Käufer sein (Beschlusssammlung schwer zugänglich, keine Instandhaltungsrücklage, keine aktuellen Abrechnungen).
Wichtige Punkte:
- Antragsberechtigt ist jeder einzelne Wohnungseigentümer im Wege der Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG, gestützt auf seinen Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung aus § 18 Abs. 2 WEG.
- Voraussetzung ist grundsätzlich, dass zuvor erfolglos versucht wurde, per Beschluss einen Verwalter zu bestellen (Vorbefassungsgebot) – nur bei besonderer Dringlichkeit kann das Gericht direkt angerufen werden.
- Das Gericht bestellt in der Regel für eine begrenzte Zeit (häufig ein Jahr), um der Gemeinschaft Gelegenheit zu geben, selbst eine dauerhafte Lösung zu finden.
- Der Notverwalter hat dieselben Rechte und Pflichten wie ein regulär bestellter Verwalter nach §§ 9b, 27 WEG.
- Die gerichtliche Bestellung ist als letztes Mittel gedacht ("ultima ratio") – zunächst müssen interne Möglichkeiten (Eigentümerversammlung, Beiratsinitiative) ausgeschöpft werden.
Beispiel aus der Praxis
In einer kleinen WEG mit sechs Einheiten kündigt der bisherige Verwalter fristlos, weil die Eigentümer zerstritten sind und keine Beschlüsse mehr zustande kommen. Monatelang findet sich kein neuer Verwalter, dringende Reparaturen am Dach bleiben liegen. Ein Eigentümer beantragt beim zuständigen Amtsgericht die gerichtliche Bestellung eines Notverwalters, der übergangsweise die Verwaltung übernimmt und die notwendigen Maßnahmen einleitet.
Rechtsgrundlage
- § 18 Abs. 2 WEG – Anspruch jedes Eigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums; umfasst auch den Anspruch auf Bestellung eines Verwalters, wenn keiner vorhanden ist.
- § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG – Beschlussersetzungsklage: Unterbleibt eine notwendige Beschlussfassung (z. B. die Bestellung eines Verwalters), kann das Gericht auf Klage eines Wohnungseigentümers den Beschluss fassen bzw. den Verwalter bestellen.
- Rechtsprechung konkretisiert das Vorbefassungsgebot und die zeitliche Befristung der Notverwalterbestellung.
- Hinweis: Nach altem Recht (bis 30.11.2020) ergab sich die gerichtliche Notverwalterbestellung aus § 21 Abs. 4, § 26 Abs. 3 WEG a.F.; seit dem WEMoG ist die aktuelle Rechtsgrundlage § 18 Abs. 2 i. V. m. § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG.