Selbstverwaltung

Anders als vielfach angenommen schreibt das WEG keine zwingende Bestellung eines externen Verwalters vor – die Gemeinschaft kann sich grundsätzlich auch selbst verwalten. In der Praxis kommt Selbstverwaltung vor allem bei kleinen Anlagen (wenige Einheiten, meist Zweifamilien- bis Achtfamilienhäuser) vor, in denen die Eigentümer die Buchführung, Instandhaltungsplanung und Beschlussvorbereitung selbst organisieren.

Wichtige Aspekte für den Makler:

• Rechtliche Vertretung: Auch bei Selbstverwaltung ist die GdWE als rechtsfähiger Verband (§ 9a WEG) im Rechtsverkehr zu vertreten (§ 9b WEG). Fehlt ein bestellter Verwalter, handeln grundsätzlich alle Eigentümer gemeinschaftlich – das kann bei Rechtsgeschäften mit Dritten (z. B. Vertragsabschlüssen) umständlich und rechtsunsicher sein.
• Praktischer Aufwand: Ohne professionellen Verwalter müssen Eigentümer selbst Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan, Instandhaltungsrücklage und Beschlusssammlung führen – Fehler hier können zu Anfechtungen oder Haftungsrisiken führen.
• Sachkundenachweis entfällt: Da kein externer Verwalter bestellt ist, greift die Zertifizierungspflicht nach § 26a WEG nicht; die Eigentümer haften aber selbst für die ordnungsgemäße Verwaltung.
• Risiko bei Konflikten: Gerät die Selbstverwaltung in eine Pattsituation (z. B. bei zerstrittenen Eigentümern), kann ein Eigentümer die gerichtliche Bestellung eines Notverwalters beantragen.
• Für Kaufinteressenten ist die Selbstverwaltung ein Prüfpunkt: Sie sollten sich die Protokolle, Abrechnungen und die Instandhaltungsrücklage besonders sorgfältig ansehen, da keine professionelle Kontrollinstanz existiert.

Eine kleine WEG mit vier Einheiten in einem umgebauten Altbau verzichtet bewusst auf einen externen Verwalter. Einer der Eigentümer, von Beruf Steuerberater, übernimmt ehrenamtlich die Buchführung und bereitet die jährliche Eigentümerversammlung vor. Die übrigen Eigentümer teilen sich die Organisation von Reparaturen und Hausmeisterdiensten.