Notverwaltung des Nachlasses

Für den Makler ist diese Konstellation relevant, wenn er mit einer Immobilie befasst wird, deren Eigentümer verstorben und deren Erbfolge noch ungeklärt ist – etwa bei Nachlassimmobilien ohne bekannte oder erreichbare Erben.

Wichtige Praxispunkte:

• Anlass: Das Nachlassgericht ordnet die Sicherung des Nachlasses nach § 1960 BGB von Amts wegen an, sobald ein Bedürfnis dafür besteht – etwa weil der Erbe unbekannt ist, sich nicht meldet oder die Annahme der Erbschaft noch aussteht. Zur Sicherung kann unter anderem ein Nachlasspfleger bestellt werden (§ 1960 Abs. 2 BGB i. V. m. § 1961 BGB, insbesondere wenn dies zur Geltendmachung eines Anspruchs gegen den Nachlass nötig ist, z. B. durch Gläubiger).
• Handlungsbefugnis des Maklers: Solange die Notverwaltung/Nachlasspflegschaft besteht, ist ausschließlich der bestellte Nachlasspfleger (nicht mögliche, aber noch nicht bestätigte Erben) berechtigt, über die Immobilie zu verfügen bzw. einen Verkauf zu veranlassen. Ein Makleralleinauftrag oder Kaufvertrag ohne die Mitwirkung des Nachlasspflegers ist unwirksam.
• Genehmigungspflichten: Verkäufe durch den Nachlasspfleger unterliegen oft einer nachlassgerichtlichen Genehmigungspflicht (§ 1962 BGB i. V. m. § 1813 BGB, insbesondere den Genehmigungsvorbehalten nach § 1850 BGB für Grundstücksgeschäfte). Der Makler sollte frühzeitig klären, ob und wann eine gerichtliche Genehmigung vorliegt, bevor er einen Notartermin ansetzt.
• Nachweis der Vertretungsmacht: Der Nachlasspfleger weist sich durch einen gerichtlichen Bestallungsbeschluss aus; der Makler sollte diesen prüfen und in der Objektakte dokumentieren.
• Dauer: Die Notverwaltung endet, sobald die Erben feststehen und die Erbschaft angenommen haben, oder wenn das Nachlassinsolvenzverfahren eröffnet wird.
• Abgrenzung zur Erbengemeinschaft: Sind die Erben bekannt und handlungsfähig, liegt keine Notverwaltung, sondern eine normale Erbengemeinschaft vor, bei der die Erben gemeinsam über die Immobilie verfügen.

Ein alleinstehender Eigentümer verstirbt ohne bekanntes Testament und ohne dass sich Angehörige melden. Das Nachlassgericht bestellt eine Nachlasspflegerin, die den Nachlass sichert und über einen Makler den Verkauf des Hauses einleitet. Der Kaufvertrag wird nach Abschluss zusätzlich vom Nachlassgericht genehmigt, bevor er endgültig wirksam wird.