Online-Beurkundung
Auch: Videobeurkundung · Fernbeurkundung
Die Online-Beurkundung ermöglicht seit 2022, bestimmte notarielle Vorgänge per Videokonferenz statt in physischer Anwesenheit vor dem Notar durchzuführen. Für Immobilienkaufverträge und die Auflassung (Eigentumsübertragung) ist diese Form der Videobeurkundung nach aktueller Rechtslage jedoch nicht zugelassen – hier bleibt die persönliche Anwesenheit beim Notar zwingend erforderlich.
Ausführliche Erklärung
Mit dem Gesetz zur Umsetzung der Digitalisierungsrichtlinie (DiRUG) wurden zum 1. August 2022 die §§ 16a bis 16e BeurkG eingeführt, die eine Beurkundung mittels zugelassener Videokommunikation über ein System der Bundesnotarkammer erlauben – allerdings ausdrücklich nur, "soweit dies durch Gesetz zugelassen ist" (§ 16a Abs. 1 BeurkG). Die materiellen Einzelgesetze entscheiden also, für welche Rechtsgeschäfte Videobeurkundung überhaupt in Betracht kommt.
Für die Maklerpraxis wichtig:
- Aktueller Anwendungsbereich: Videobeurkundung ist derzeit im Wesentlichen auf gesellschaftsrechtliche Vorgänge beschränkt, etwa die Bargründung einer GmbH (§ 2 Abs. 3 GmbHG), bestimmte Handelsregisteranmeldungen, Vollmachten und Gesellschafterlisten.
- Kein Ersatz für Grundstücksgeschäfte: Kaufverträge über Grundstücke und Eigentumswohnungen (§ 311b BGB) sowie die Auflassung als dingliche Einigung über den Eigentumsübergang (§ 925 BGB) verlangen weiterhin die gleichzeitige physische Anwesenheit der Beteiligten oder ihrer Vertreter vor dem Notar. Eine gesetzliche Öffnung für Videobeurkundung im Immobilienbereich existiert bislang nicht.
- Abgrenzung zur Digitalisierung des Vollzugs: Unabhängig von der Beurkundung selbst wird der nachgelagerte Verwaltungsprozess digitalisiert – ab 1. Januar 2027 soll der Austausch von Dokumenten und Informationen zwischen Notariaten, Grundbuchämtern und Behörden bundesweit einheitlich elektronisch erfolgen (u. a. über E-Postfach und ELSTER-Anbindung für Finanzbehörden). Das betrifft den Vollzug nach der Beurkundung, nicht den eigentlichen Beurkundungsakt.
- Praxisrelevante Klarstellung für Kunden: Makler sollten Käufern und Verkäufern gegenüber deutlich machen, dass ein Immobilienkaufvertrag – anders als mancherorts kolportiert – nicht per Videokonferenz beurkundet werden kann. Erforderlich bleibt der persönliche Termin beim Notar, ggf. unter Nutzung einer Vollmacht, wenn eine Partei nicht selbst erscheinen kann.
- Vollmachtlösung als Alternative: Kann eine Vertragspartei nicht persönlich zum Beurkundungstermin erscheinen, ist die Erteilung einer notariell beurkundeten oder beglaubigten Vollmacht die gängige Praxislösung – nicht die Videobeurkundung des Kaufvertrags selbst.
Beispiel aus der Praxis
Ein im Ausland lebender Verkäufer fragt seinen Makler, ob der Notartermin für den Hausverkauf per Videokonferenz stattfinden kann. Der Makler klärt auf, dass dies für Immobilienkaufverträge derzeit gesetzlich nicht möglich ist, und empfiehlt stattdessen, einer inländischen Vertrauensperson eine notariell beglaubigte Vollmacht zu erteilen, die den Vertrag vor Ort unterzeichnet.
Rechtsgrundlage
- §§ 16a–16e BeurkG – Regeln die Zulässigkeit und das Verfahren der Beurkundung mittels Videokommunikation, jedoch nur, soweit einzelne Gesetze dies ausdrücklich zulassen.
- § 311b BGB – Verpflichtet zur notariellen Beurkundung von Verträgen über den Erwerb oder die Veräußerung von Grundstücken.
- § 925 BGB – Verlangt für die Auflassung die gleichzeitige Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle (Notar); eine Videobeurkundung ist hierfür bislang nicht vorgesehen.