Ordentliche Kündigung des Vermieters

Während ein Mieter ein Wohnraummietverhältnis grundsätzlich frei kündigen kann, ist der Vermieter erheblich stärker gebunden: Nach § 573 Abs. 1 BGB kann er nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Dieser besondere Kündigungsschutz ist Ausdruck des sozialpolitischen Ziels, Mieter vor willkürlichem Wohnungsverlust zu schützen.

§ 573 Abs. 2 BGB nennt drei anerkannte Fallgruppen berechtigten Interesses:

1. Vertragsverletzung des Mieters (Nr. 1): schuldhafte, nicht unerhebliche Verletzung vertraglicher Pflichten, etwa dauerhafte Zahlungsrückstände oder unerlaubte Untervermietung.

2. Eigenbedarf (Nr. 2): Der Vermieter benötigt die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts.

3. Wirtschaftliche Verwertung (Nr. 3): Die Fortsetzung des Mietverhältnisses hindert den Vermieter an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks und würde ihm dadurch erhebliche Nachteile bringen. Ausdrücklich ausgeschlossen ist dabei, sich allein auf eine höhere erzielbare Miete oder eine beabsichtigte Umwandlung in Eigentumswohnungen zu berufen.

Die Kündigung muss schriftlich erfolgen, die Kündigungsgründe müssen im Kündigungsschreiben angegeben werden, und die gesetzlichen Kündigungsfristen nach § 573c BGB (gestaffelt nach Mietdauer, mindestens drei Monate) sind einzuhalten. Zusätzlich kann der Mieter der Kündigung nach der Sozialklausel (§ 574 BGB) widersprechen, wenn die Beendigung für ihn eine unzumutbare Härte bedeuten würde.

Ein Vermieter kündigt seiner Mieterin fristgerecht mit neunmonatiger Frist, weil er die Wohnung für seine studierende Tochter benötigt (Eigenbedarf). Er begründet die Kündigung im Schreiben konkret mit Namen und Bedarf der Tochter. Fehlt eine solche konkrete Begründung oder liegt kein anerkannter Grund vor, ist die Kündigung unwirksam.