Pachtvertrag (Hotel)

Anders als bei der Miete, bei der lediglich Räume gebraucht überlassen werden, umfasst die Verpachtung eines Hotels zusätzlich das Recht, aus dem überlassenen Betrieb Früchte zu ziehen – also den laufenden Geschäftsbetrieb mit Übernachtungs-, Gastronomie- und Nebenleistungen fortzuführen. Rechtsgrundlage ist § 581 BGB, wonach der Verpächter dem Pächter den Gebrauch des Pachtgegenstands sowie den Genuss der Erträge gewährt, während der Pächter im Gegenzug den vereinbarten Pachtzins entrichtet. In der Hotelbranche wird häufig zwischen der Betriebspacht (der Pächter übernimmt den laufenden Betrieb inklusive Personal, Marke und Inventar) und der reinen Immobilienverpachtung (nur Gebäude und Grundstück, der Pächter baut den Betrieb eigenständig auf) unterschieden.

Wesentliche Vertragsinhalte sind neben Pachtzins und Laufzeit die Zuordnung der Instandhaltungspflichten für Gebäude und Technik, Regelungen zur Nutzung von Marke und Vertriebssystemen bei Franchise- oder Managementbindung, die Übernahme oder Neuanstellung des Personals sowie Wettbewerbs- und Konkurrenzschutzklauseln. Für den Betrieb eines Hotels mit Ausschank alkoholischer Getränke oder eigenem Restaurantbetrieb ist zusätzlich regelmäßig eine gaststättenrechtliche Erlaubnis erforderlich, die je nach Vertragsgestaltung vom Verpächter oder vom Pächter zu beantragen ist. Für Makler sind Hotelpachtverträge vor allem im Rahmen von Betreiberimmobilien-Transaktionen relevant, bei denen die Werthaltigkeit des Objekts maßgeblich von der Bonität des Pächters und der Ausgestaltung des Pachtvertrags abhängt.

Ein Hotelinvestor kauft ein Stadthotel und verpachtet es an eine Hotelkette, die den Betrieb unter eigener Marke fortführt. Der Pachtvertrag sichert dem Eigentümer über zwanzig Jahre einen festen Pachtzins, während die Hotelkette sämtliche Betriebskosten, Personal und die laufende Instandhaltung trägt.