Peer-to-Peer-Kredit

P2P-Kredite haben sich im deutschen Immobilienmarkt vor allem als ergänzende Finanzierungsform für Projektentwickler etabliert, insbesondere im Bereich der Mezzanine- und Nachrangfinanzierung, wenn Bankfinanzierungen die Gesamtkosten nicht vollständig decken.

Wesentliche Merkmale:

• Funktionsweise: Eine Plattform (z. B. spezialisierte Immobilien-Crowdinvesting-Anbieter) strukturiert den Kredit, oft als Nachrangdarlehen oder partiarisches Darlehen, und bietet Anlegern die Beteiligung bereits ab kleinen Summen an. Die eingesammelten Beträge vieler Anleger ergeben zusammen das Kreditvolumen für den Projektentwickler.
• Nachrangigkeit als Regelfall: In der Praxis sind P2P-/Crowdinvesting-Kredite im Immobilienbereich meist nachrangig gegenüber der Bankfinanzierung strukturiert – im Falle einer Insolvenz werden Anleger erst nach vorrangigen Gläubigern (Bank) bedient. Dies erhöht das Ausfallrisiko für die Anleger erheblich, wird aber durch höhere Zinssätze (häufig deutlich im zweistelligen Prozentbereich p. a.) kompensiert.
• Regulatorischer Rahmen: Je nach Ausgestaltung unterliegen die Angebote dem Vermögensanlagengesetz (VermAnlG) mit entsprechenden Prospekt- oder Informationsblattpflichten (Vermögensanlagen-Informationsblatt, VIB), bei größeren, professionell verwalteten Strukturen ggf. dem KAGB. Reine Kreditvermittlung ohne Bankeinlagengeschäft erfordert grundsätzlich keine Vollbanklizenz nach KWG, jedoch teils eine Erlaubnis als Finanzanlagenvermittler oder Vermögensanlagenvermittler nach § 34f/34c GewO.
• Risiken für Anleger: Totalverlustrisiko bei Projektinsolvenz, geringe Fungibilität (keine laufende Handelbarkeit der Anteile), starke Abhängigkeit von der Bonität und Erfahrung des Projektentwicklers.
• Bedeutung für Projektentwickler: P2P-Kredite schließen häufig die Finanzierungslücke zwischen Eigenkapital und Bankdarlehen (ähnlich Mezzanine-Kapital) und ermöglichen so höhere Fremdkapitalquoten bzw. geringeren Eigenkapitaleinsatz des Entwicklers.

Für Makler ist das Thema vor allem bei der Beratung von Projektentwicklern zur Finanzierungsstruktur sowie bei der Einordnung von Anfragen privater Kapitalanleger relevant, die überlegen, sich an solchen Plattformen zu beteiligen – hier ist auf das erhöhte Risiko und die Nachrangigkeit deutlich hinzuweisen.

Ein Projektentwickler benötigt für den Bau eines Mehrfamilienhauses zusätzliches Kapital neben der Bankfinanzierung. Über eine Crowdinvesting-Plattform sammelt er von mehreren hundert Kleinanlegern ein nachrangiges Darlehen mit 7 % Jahreszins und zweijähriger Laufzeit ein. Im Erfolgsfall erhalten die Anleger Zins und Kapital zurück, im Insolvenzfall werden sie jedoch erst nach der finanzierenden Bank bedient.