Bridge-Finanzierung
Auch: Zwischenfinanzierung · Brückenkredit
Eine Bridge-Finanzierung (auch Zwischenfinanzierung oder Brückenkredit) ist ein kurzfristiges Darlehen, das eine zeitliche Lücke überbrückt – etwa zwischen dem Ankauf einer Immobilie und der Bereitstellung einer langfristigen Anschlussfinanzierung oder bis zum Zufluss eines erwarteten Verkaufserlöses.
Ausführliche Erklärung
Bridge-Finanzierungen kommen im Immobilienbereich vor allem in folgenden Konstellationen zum Einsatz:
- Ankauf vor Verkauf: Ein Käufer erwirbt eine neue Immobilie, bevor der Verkauf der bisherigen Immobilie abgeschlossen ist, und überbrückt die Finanzierungslücke bis zum Eingang des Verkaufserlöses.
- Projektentwicklung: Entwickler nutzen Bridge-Finanzierungen, um Grundstücke oder Bestandsobjekte kurzfristig zu sichern, bevor eine langfristige Bau- oder Endfinanzierung steht oder bevor Voraussetzungen für klassische Bankfinanzierungen (z. B. Baurecht, Vorvermietungsquote) erfüllt sind.
- Value-Add-Investitionen: Bei Objekten mit Sanierungs- oder Repositionierungsbedarf wird häufig zunächst eine Bridge-Finanzierung genutzt, bis nach Fertigstellung/Neuvermietung eine günstigere langfristige Finanzierung auf Basis des gestiegenen Objektwerts möglich ist.
Charakteristika:
- Laufzeit: Typischerweise wenige Monate bis maximal zwei bis drei Jahre.
- Konditionen: Aufgrund des höheren Risikos und der kurzen Laufzeit meist mit höheren Zinsen als klassische langfristige Baufinanzierungen verbunden.
- Anbieter: Neben Banken sind spezialisierte Debt-Fonds und private Kreditgeber im gewerblichen Bereich aktiv, insbesondere wenn klassische Banken (noch) keine Finanzierung darstellen.
- Rückführung: Erfolgt regelmäßig durch Ablösung mittels einer langfristigen Anschlussfinanzierung oder durch den Verkaufserlös eines anderen Objekts.
Für Makler ist die Bridge-Finanzierung insbesondere relevant, wenn Kunden zeitkritisch kaufen müssen (z. B. um ein attraktives Objekt nicht zu verlieren), der Verkauf der eigenen Immobilie aber noch nicht abgeschlossen ist – hier kann der frühzeitige Hinweis auf diese Finanzierungsoption den Transaktionsprozess erheblich erleichtern.
Beispiel aus der Praxis
Ein Käufer möchte ein neues Einfamilienhaus erwerben, sein bisheriges Haus ist aber noch nicht verkauft. Über eine Bank oder einen spezialisierten Kreditgeber nimmt er eine Bridge-Finanzierung auf, um den Kaufpreis des neuen Hauses vorzustrecken. Nach Verkauf des alten Hauses drei Monate später wird die Bridge-Finanzierung vollständig aus dem Verkaufserlös zurückgeführt.
Rechtsgrundlage
§§ 488 ff. BGB – allgemeine Vorschriften zum Darlehensvertrag, die auch für Bridge-Finanzierungen als kurzfristige Darlehensform gelten. Keine spezielle eigenständige gesetzliche Regelung.