Photovoltaikanlage auf Gemeinschaftseigentum
Auch: PV-Anlage · Solaranlage auf Gemeinschaftseigentum
Eine Photovoltaikanlage auf Gemeinschaftseigentum ist eine Solarstromanlage, die auf dem Dach oder an der Fassade des gemeinschaftlichen Eigentums einer Wohnungseigentümergemeinschaft installiert wird. Nur steckerfertige Solargeräte (Balkonkraftwerke) zählen zu den vom Gesetz besonders privilegierten baulichen Veränderungen; größere, fest installierte PV-Anlagen unterliegen dem gewöhnlichen Beschlussverfahren.
Ausführliche Erklärung
Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum bedürfen grundsätzlich eines Beschlusses der Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit (§ 20 Abs. 1 WEG). Für bestimmte, gesellschaftspolitisch besonders erwünschte Maßnahmen hat der Gesetzgeber einen Anspruch des einzelnen Eigentümers auf Gestattung geschaffen (§ 20 Abs. 2 WEG) – dazu zählen neben E-Ladestationen, Barrierereduzierung, Einbruchschutz und Glasfaseranschluss seit der WEG-Novelle vom 17. Oktober 2024 ausdrücklich auch Steckersolargeräte ("Balkonkraftwerke") (§ 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 5 WEG). Der privilegierte Anspruch gilt nur für steckerfertige Solargeräte im Sinne des § 3 Nr. 43 EEG (maximal 2.000 Watt Modul-Peakleistung, maximal 800 Voltampere Wechselrichterleistung). Für größere, fest installierte Dach- oder Fassaden-PV-Anlagen besteht kein gesetzlicher Gestattungsanspruch – ihre Errichtung ist eine gewöhnliche bauliche Veränderung, über die mit einfacher Mehrheit nach § 20 Abs. 1 WEG zu beschließen ist.
Praktisch bedeutet das:
- Bei einem Steckersolargerät (Balkonkraftwerk) kann der Wohnungseigentümer verlangen, dass ihm die Installation gestattet wird – die Gemeinschaft kann sie nicht grundsätzlich verweigern, sondern nur über das "Wie" der Ausführung entscheiden (Art, Umfang, Ort der Anlage, angemessene Auflagen). Bei größeren PV-Anlagen besteht dieser Anspruch nicht; hier entscheidet die Versammlung mit einfacher Mehrheit, ob die Maßnahme überhaupt gestattet wird.
- Die Kosten trägt in der Regel derjenige, der die Maßnahme verlangt hat, wenn kein doppelt qualifizierter Mehrheitsbeschluss (§ 21 Abs. 2 WEG) vorliegt; die erzeugte Energie steht ihm dann meist auch primär zu (§ 21 Abs. 1 WEG).
- Beschließt die Gemeinschaft die PV-Anlage hingegen mit einer Mehrheit von mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile, tragen alle Eigentümer die Kosten gemeinsam und alle profitieren vom erzeugten Strom (§ 21 Abs. 2 WEG).
- Technische und gestalterische Fragen (Statik, Denkmalschutz, einheitliches Erscheinungsbild) sind vorab zu klären; bei Bedarf ist ein Fachplaner hinzuzuziehen.
Für den Makler ist dieses Thema zunehmend praxisrelevant: Kaufinteressenten fragen gezielt nach der energetischen Ausstattung und Möglichkeiten zur PV-Nachrüstung. Der Makler sollte wissen, dass zumindest Balkonkraftwerke seit der WEG-Novelle 2024 rechtlich erleichtert durchsetzbar sind, auch gegen den Widerstand einzelner Eigentümer – für größere Dach-PV-Anlagen ist dagegen weiterhin ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung erforderlich.
Beispiel aus der Praxis
Eine Eigentümerin möchte auf ihrer zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörenden Terrasse ein steckerfertiges Solargerät (Balkonkraftwerk) installieren, um ihren eigenen Stromverbrauch zu decken. Die Eigentümerversammlung kann die Maßnahme nicht grundsätzlich ablehnen, legt aber per Beschluss die genaue Position und einen einheitlichen Anlagentyp fest, um das Erscheinungsbild des Gebäudes zu wahren. Die Kosten trägt die antragstellende Eigentümerin allein.
Rechtsgrundlage
- § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 5 WEG – Anspruch auf Gestattung von Steckersolargeräten (Balkonkraftwerken) als privilegierte bauliche Veränderung, seit 17. Oktober 2024.
- § 21 Abs. 2 WEG – Kostenverteilung auf alle Eigentümer bei doppelt qualifizierter Mehrheit.
- § 21 Abs. 1 WEG – Kostentragung und Nutzungsberechtigung bei Einzelverlangen bzw. individuell gestatteter Maßnahme.