Beschlussfassung
Auch: Beschlussverfahren
Beschlussfassung bezeichnet den formalen Vorgang, durch den die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer über einen Tagesordnungspunkt abstimmt und dadurch einen rechtsverbindlichen Beschluss herbeiführt. Sie erfolgt in der Regel in der Eigentümerversammlung, seit der WEG-Reform 2020 aber auch schriftlich, per Umlaufbeschluss oder online möglich.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist das Verständnis der Beschlussfassung wichtig, weil Käufer und Verkäufer regelmäßig Auskunft über anstehende oder gefasste Beschlüsse (Sanierungen, Sonderumlagen, Hausordnung) verlangen und diese die Werthaltigkeit und Nutzbarkeit einer Einheit beeinflussen.
Grundprinzipien:
- Mehrheitsprinzip: Nach § 25 WEG entscheidet grundsätzlich die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen (Kopf-, Wert- oder Objektprinzip je nach Vereinbarung/Gemeinschaftsordnung, im Zweifel Kopfprinzip nach § 25 Abs. 2 WEG).
- Keine Mindestteilnahme mehr: Seit der Reform 2020 ist eine Versammlung unabhängig von der Zahl der anwesenden/vertretenen Eigentümer stets beschlussfähig – der frühere Quorumszwang (Vertretung von mind. der Hälfte der Miteigentumsanteile) wurde abgeschafft.
- Formen: Präsenzbeschluss in der Versammlung, Umlaufbeschluss (schriftliche Zustimmung aller, § 23 Abs. 3 WEG), Online-Teilnahme und Online-Beschlussfassung, wenn die Gemeinschaft dies mehrheitlich beschlossen hat (§ 23 Abs. 1 Satz 2 WEG).
- Niederschrift: Beschlüsse werden protokolliert und vom Verwalter in die Beschluss-Sammlung (§ 24 Abs. 7, 8 WEG) aufgenommen; erst damit sind sie gegenüber Rechtsnachfolgern (z. B. Käufern) nachweisbar.
- Wirksamkeit: Ein Beschluss ist auch dann zunächst wirksam, wenn er rechtswidrig zustande kam – er muss innerhalb eines Monats angefochten werden (§ 45 WEG), sonst wird er bestandskräftig, selbst wenn er fehlerhaft war (mit Ausnahme nichtiger Beschlüsse, die von Anfang an unwirksam sind, z. B. mangels Beschlusskompetenz).
Für die Maklerpraxis entscheidend: Vor dem Verkauf sollte die Beschluss-Sammlung der letzten Jahre eingesehen werden, um Sonderumlagen, geplante Instandhaltungen oder Streitigkeiten zu erkennen und den Käufer transparent zu informieren.
Beispiel aus der Praxis
In der Eigentümerversammlung wird über die Sanierung des Daches abgestimmt. Von zehn stimmberechtigten Eigentümern sind nur vier anwesend oder vertreten. Da seit 2020 kein Mindestquorum mehr erforderlich ist, ist die Versammlung dennoch beschlussfähig; der Beschluss kommt mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen wirksam zustande.