Beschlussfassung (WEG)
Auch: Beschlussverfahren · WEG-Beschlussfassung
Die Beschlussfassung ist das förmliche Verfahren, mit dem die Wohnungseigentümer über gemeinschaftliche Angelegenheiten entscheiden. Sie erfolgt grundsätzlich in der Eigentümerversammlung, kann aber auch außerhalb einer Versammlung im schriftlichen Umlaufverfahren stattfinden.
Ausführliche Erklärung
Gegenstände, über die Wohnungseigentümer nach Gesetz oder Vereinbarung durch Beschluss entscheiden können, werden im Beschlusswege in der Eigentümerversammlung geregelt. Die Eigentümer können beschließen, dass Teilnehmer auch ohne physische Anwesenheit an der Versammlung teilnehmen und ihre Rechte im Wege elektronischer Kommunikation ausüben dürfen; seit der WEG-Reform 2020 ist zudem eine rein virtuelle Versammlung für bis zu drei Jahre per Beschluss mit qualifizierter Mehrheit möglich.
Damit ein Beschluss wirksam zustande kommt, muss der Gegenstand, über den abgestimmt werden soll, bei mehrheitlich wichtigen Beschlüssen in der Einberufung der Versammlung hinreichend bezeichnet sein. Ein Beschluss ist auch ohne Versammlung gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu der Beschlussfassung in Textform erklären (Umlaufbeschluss); für einen einzelnen Gegenstand können die Eigentümer beschließen, dass hierfür die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt.
Abgestimmt wird grundsätzlich nach dem Kopfprinzip (eine Stimme je Eigentümer), sofern die Gemeinschaftsordnung nichts anderes vorsieht (Wert- oder Miteigentumsanteilsprinzip). Ein Beschluss, der gegen zwingende gesetzliche Vorschriften verstößt, ist nichtig; im Übrigen bleibt ein Beschluss wirksam, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt wird – die bloße Fehlerhaftigkeit führt also nicht automatisch zur Unwirksamkeit, sondern muss innerhalb der Anfechtungsfrist gerichtlich geltend gemacht werden.
Für Makler und Verwalter ist die korrekte Beschlussfassung praxisrelevant, weil fehlerhaft zustande gekommene Beschlüsse – etwa wegen unzureichender Ankündigung des Beschlussgegenstands – erfolgreich angefochten werden können und dadurch geplante Maßnahmen (Sanierung, bauliche Veränderung, Sonderumlage) rückwirkend gefährdet sind.
Beispiel aus der Praxis
Für die Sanierung des Treppenhauses lädt der Verwalter zu einer Eigentümerversammlung ein und benennt den Tagesordnungspunkt konkret. In der Versammlung stimmt die Mehrheit der anwesenden Eigentümer für die Maßnahme; der Beschluss ist damit gefasst und bindet auch die überstimmten sowie die nicht erschienenen Eigentümer.
Rechtsgrundlage
- § 23 WEG – Regelt die Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung, den Umlaufbeschluss sowie die Nichtigkeit gesetzeswidriger Beschlüsse.
- § 25 WEG – Regelt die Beschlussfassung: Stimmrecht nach dem Kopfprinzip, Mehrheit der abgegebenen Stimmen sowie Stimmrechtsausschlüsse. Eine gesetzliche Mindestbeschlussfähigkeit (Quorum) besteht seit der WEG-Reform 2020 nicht mehr – jede ordnungsgemäß einberufene Versammlung ist unabhängig von der Zahl der Anwesenden beschlussfähig.