Anfechtungsklage (WEG)

Für den Makler ist die Anfechtungsklage relevant, weil sie Auskunft darüber gibt, wie stabil und rechtssicher die Beschlusslage einer Eigentümergemeinschaft ist:

• Frist: Die Klage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten begründet werden (§ 45 WEG). Wird diese Frist versäumt, wird der Beschluss – selbst wenn er inhaltlich fehlerhaft war – bestandskräftig.
• Klagegegner und Zuständigkeit: Klagegegner ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, vertreten durch den Verwalter; zuständig ist das Wohnungseigentumsgericht, eine besondere Abteilung des Amtsgerichts.
• Anfechtbare versus nichtige Beschlüsse: Anfechtbar sind Beschlüsse, die gegen Gesetz, Vereinbarung oder Verfahrensvorschriften verstoßen, aber wirksam bleiben, solange sie nicht erfolgreich angefochten wurden. Davon zu unterscheiden sind nichtige Beschlüsse, die von Anfang an unwirksam sind und keiner Anfechtungsfrist unterliegen.
• Relevanz für den Makler: Bei Objektübernahmen lohnt ein Blick in die Beschluss-Sammlung, ob laufende oder kürzlich abgeschlossene Anfechtungsklagen bestehen, da diese etwa Sanierungsbeschlüsse, Sonderumlagen oder Verwalterbestellungen betreffen und damit unmittelbar wirtschaftliche Folgen für Käufer haben können.

Ein Wohnungseigentümer hält den in der Eigentümerversammlung beschlossenen Sanierungsplan für die Fassade für unwirtschaftlich und erhebt fristgerecht Anfechtungsklage. Der Makler weist Kaufinteressenten während der laufenden Verkaufsverhandlung darauf hin, dass der Beschluss vorerst nicht bestandskräftig ist und die geplante Sonderumlage sich dadurch verzögern könnte.