Anfechtungsklage
Auch: WEG-Anfechtungsklage
Die Anfechtungsklage ist das gerichtliche Verfahren, mit dem ein Wohnungseigentümer einen fehlerhaften Beschluss der Eigentümerversammlung angreifen kann. Sie muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung beim zuständigen Amtsgericht erhoben werden, sonst wird der Beschluss endgültig bestandskräftig.
Ausführliche Erklärung
Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung sind zunächst wirksam, auch wenn sie formelle oder inhaltliche Mängel aufweisen – sie sind lediglich anfechtbar, nicht automatisch nichtig (Ausnahme: schwerwiegende Verstöße führen zur Nichtigkeit ohne Fristbindung). Wer einen Beschluss zu Fall bringen will, muss aktiv eine Anfechtungsklage erheben.
Wesentliche Verfahrensregeln, die jeder Makler kennen sollte:
- Klagefrist: Ein Monat ab dem Tag der Beschlussfassung (nicht ab Zugang des Protokolls!). Wird diese Frist versäumt, ist die Klage unzulässig und der Beschluss bestandskräftig, selbst wenn er materiell fehlerhaft war.
- Begründungsfrist: Die Klage muss innerhalb von zwei Monaten nach der Beschlussfassung begründet werden (§ 45 Satz 1 WEG), auch wenn die Klage selbst fristgerecht eingereicht wurde.
- Klagegegner: Seit der WEG-Reform 2020 richtet sich die Klage gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) selbst, nicht mehr gegen die übrigen Eigentümer als Beklagte.
- Zuständigkeit: Ausschließlich zuständig ist das Amtsgericht am Belegenheitsort der Immobilie (Wohnungseigentumsgericht), unabhängig vom Streitwert.
- Klagebefugnis: Jeder einzelne Wohnungseigentümer kann klagen, unabhängig von seinem Stimmverhalten in der Versammlung – auch wer dem Beschluss zugestimmt hat.
Für die Praxis bedeutsam: Ein Immobilienverkauf während eines laufenden Anfechtungsverfahrens berührt die Klagebefugnis grundsätzlich nicht automatisch; Makler sollten Käufer über anhängige Anfechtungsklagen informieren, da diese die Wirksamkeit wichtiger Beschlüsse (z. B. Sonderumlagen, bauliche Veränderungen) offenhalten.
Beispiel aus der Praxis
In einer Eigentümerversammlung wird mehrheitlich eine Sonderumlage für die Fassadensanierung beschlossen. Ein Eigentümer hält die Kostenverteilung für unbillig und erhebt binnen drei Wochen nach der Versammlung Anfechtungsklage gegen die GdWE beim zuständigen Amtsgericht. Bis zur rechtskräftigen Entscheidung bleibt der Beschluss wirksam; wird der Klage stattgegeben, wird der Beschluss rückwirkend für ungültig erklärt und muss neu gefasst werden.