Provisionsabrechnungsmodul
Auch: Courtageverwaltung · Provisionsmanagement
Das Provisionsabrechnungsmodul berechnet nach erfolgreichem Vertragsabschluss automatisiert die Höhe der Maklerprovision, ordnet sie den Vertragsparteien zu und erstellt die notwendigen Rechnungsunterlagen. Es unterstützt den Makler dabei, gesetzliche Vorgaben zur Provisionsteilung korrekt und nachvollziehbar umzusetzen.
Ausführliche Erklärung
Seit der Reform der Maklerprovision bei Wohnimmobilien zum 23. Dezember 2020 ist die korrekte Provisionsabrechnung deutlich komplexer geworden, was die Bedeutung eines dedizierten Abrechnungsmoduls erhöht:
- Berechnungslogik: Das Modul berechnet die Provision auf Basis des beurkundeten Kaufpreises und des vereinbarten Provisionssatzes, unter Berücksichtigung, ob es sich um ein Verkäufer-, Käufer- oder Gemeinschaftsgeschäft (Kooperation zweier Makler) handelt.
- Doppelprovision bei Wohnimmobilien: Bei Kaufverträgen über Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen an Verbraucher gilt nach § 656c BGB grundsätzlich das Gebot der hälftigen Teilung, wenn der Makler für beide Parteien tätig wird oder auf beiden Seiten vergleichbare Provisionsansprüche entstehen; bei einseitiger Beauftragung darf der beauftragende Verkäufer dem Käufer maximal die Hälfte seiner eigenen Provisionslast auferlegen (§ 656d BGB). Das Abrechnungsmodul bildet diese Aufteilung automatisiert ab, um Fehler bei der manuellen Berechnung zu vermeiden.
- Fälligkeit und Nachweis: Der Provisionsanspruch entsteht erst mit wirksamem Hauptvertrag (Kaufvertrag) und setzt einen ursächlichen Nachweis- oder Vermittlungserfolg voraus (§ 652 BGB); das Modul verknüpft daher üblicherweise den Beurkundungstermin mit der automatischen Rechnungsauslösung.
- Dokumentation: Für die eigene Buchhaltung und im Streitfall (Provisionsklage) ist eine lückenlose Dokumentation wichtig – Auftragsdatum, Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit, Vertragsabschluss und Zahlungseingang werden im Modul verknüpft gespeichert.
- Umsatzsteuer: Maklerprovisionen unterliegen der Umsatzsteuerpflicht; das Modul erstellt in der Regel automatisch rechtskonforme Rechnungen nach § 14 UStG mit den erforderlichen Pflichtangaben.
- Gemeinschaftsgeschäfte: Bei Kooperationen zwischen zwei Maklerbüros (z. B. über eine Gemeinschaftsgeschäft-Börse) unterstützt das Modul zusätzlich die interne Aufteilung der Gesamtprovision zwischen den beteiligten Büros.
Beispiel aus der Praxis
Nach der notariellen Beurkundung eines Wohnungsverkaufs berechnet das Provisionsabrechnungsmodul automatisch die vereinbarte Provision von 3,57 % (inkl. USt.) je Vertragspartei, erstellt die Rechnungen für Käufer und Verkäufer entsprechend der hälftigen Teilung nach § 656c BGB und markiert den Vorgang zur Nachverfolgung des Zahlungseingangs.
Rechtsgrundlage
- § 652 BGB – Grundnorm des Provisionsanspruchs, abhängig vom Vermittlungs- oder Nachweiserfolg.
- § 656c BGB – Regelt die hälftige Teilung der Maklerprovision bei Verträgen über Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, wenn der Makler für beide Seiten tätig wird.
- § 656d BGB – Begrenzt die Umlage der Käuferprovision auf höchstens die Hälfte der Verkäuferprovision bei einseitiger Beauftragung.
- § 14 UStG – Pflichtangaben für ordnungsgemäße Rechnungen über die Provisionsleistung.