Rückbau- und Entsiegelungsgebot
Das Rückbau- und Entsiegelungsgebot ermächtigt die Gemeinde, einen Eigentümer per Bescheid zu verpflichten, städtebaulich nicht mehr benötigte oder Missstände verursachende bauliche Anlagen zurückzubauen (abzureißen) sowie nicht mehr benötigte Bodenversiegelungen zu beseitigen.
Ausführliche Erklärung
Grundlage ist § 179 BauGB, der der Gemeinde ein Instrument an die Hand gibt, um städtebaulich unerwünschte Zustände aktiv zu beseitigen. Die Vorschrift unterscheidet zwei Tatbestandsgruppen:
1. Rückbaugebot (§ 179 Abs. 1 Nr. 1 BauGB): Die Gemeinde kann den Eigentümer verpflichten, eine bauliche Anlage zu beseitigen, die den Festsetzungen des Bebauungsplans widerspricht oder sonst gegen baurechtliche Vorschriften verstößt, sofern eine Beseitigung im öffentlichen Interesse liegt (z. B. dauerhaft leerstehende, verwahrloste oder baurechtswidrige Gebäude).
2. Rückbaugebot bei Funktionslosigkeit (§ 179 Abs. 1 Nr. 2 BauGB): Auch bei einer baurechtmäßig errichteten, aber dauerhaft nicht mehr genutzten Anlage kann ein Rückbau angeordnet werden, wenn städtebauliche Gründe dies erfordern.
3. Entsiegelungsgebot (§ 179 Abs. 1a BauGB): Ergänzend kann die Gemeinde die Beseitigung nicht mehr benötigter Bodenversiegelungen verlangen, um z. B. Versickerungsfähigkeit und Klimaanpassung zu verbessern.
Entschädigung: Da das Rückbaugebot erheblich in das Eigentum eingreift, sieht § 179 Abs. 3 BauGB eine Entschädigungspflicht der Gemeinde vor – außer in den Fällen von Nr. 1 (baurechtswidrige Anlagen), wo der Eigentümer keinen Ausgleich für die Beseitigung eines ohnehin illegalen Zustands erhält.
Für Makler ist dieses Instrument vor allem bei Gewerbebrachen, dauerhaft leerstehenden Objekten oder überversiegelten Grundstücken relevant: Ein drohendes oder bereits erlassenes Rückbau- bzw. Entsiegelungsgebot kann den Verkehrswert erheblich mindern und muss bei der Objektbeschreibung offengelegt werden, insbesondere wenn es bereits im Baulastenverzeichnis oder in behördlichen Unterlagen dokumentiert ist.
Beispiel aus der Praxis
Auf einem Gewerbegrundstück steht seit Jahren eine baufällige, ungenutzte Lagerhalle, die im Widerspruch zu den Festsetzungen des inzwischen geänderten Bebauungsplans steht und das Ortsbild beeinträchtigt. Die Gemeinde erlässt gegenüber dem Eigentümer ein Rückbaugebot nach § 179 BauGB und verlangt zusätzlich die Entsiegelung der zugehörigen asphaltierten Hoffläche.
Rechtsgrundlage
- § 179 BauGB – Ermächtigungsgrundlage für Rückbau- und Entsiegelungsgebote sowie Entschädigungsregelung.