Sale-and-Rent-Back
Auch: Verkauf mit Weiterwohnrecht · Leibrentenverkauf mit Mietoption
Sale-and-Rent-Back ist ein Modell, bei dem private Immobilieneigentümer ihr Haus oder ihre Wohnung verkaufen, aber im Gegenzug ein vertraglich gesichertes Wohn- bzw. Mietrecht erhalten und gegen Mietzahlung weiter darin wohnen bleiben. Es richtet sich vor allem an ältere Eigentümer, die Kapital freisetzen wollen, ohne umziehen zu müssen.
Ausführliche Erklärung
Anders als bei der Leibrente oder dem Nießbrauchmodell, bei denen der Verkäufer meist ohne laufende Miete oder gegen eine Rentenzahlung wohnen bleibt, zahlt der Verkäufer beim Sale-and-Rent-Back nach dem Verkauf eine reguläre (oft marktübliche oder leicht reduzierte) Miete an den neuen Eigentümer. Der Kaufpreis wird in der Regel vollständig oder größtenteils sofort ausgezahlt.
Für Verkäufer attraktiv, wenn:
- kurzfristig hoher Liquiditätsbedarf besteht (z. B. Pflegekosten, Schuldentilgung, Erbauseinandersetzung),
- ein Umzug im Alter vermieden werden soll,
- die Immobilie andernfalls nicht rentierlich verwertet werden könnte (z. B. Instandhaltungsstau).
Risiken für Verkäufer:
- Der erzielte Kaufpreis liegt oft unter dem Marktwert, da der Käufer das Vermietungsrisiko und die eingeschränkte Verfügbarkeit einpreist.
- Die vereinbarte Miete kann im Zeitablauf steigen (Staffelmiete, Indexmiete), was die finanzielle Kalkulation im Alter erschwert.
- Bei Zahlungsverzug mit der Miete droht trotz vormaligem Eigentum eine ordentliche Kündigung nach den allgemeinen Mietrechtsregeln.
Für Makler ist dieses Modell im Kontext der Seniorenberatung und bei Vermittlung an spezialisierte Anbieter/Investoren relevant. Wichtig ist eine transparente Aufklärung über die wirtschaftlichen Nachteile gegenüber Leibrente oder Nießbrauch, da Sale-and-Rent-Back-Verträge in der Verbraucherschutzdiskussion wegen teils unseriöser Anbieter kritisch gesehen werden.
Beispiel aus der Praxis
Ein 75-jähriger Eigentümer verkauft sein Einfamilienhaus für 380.000 Euro an einen spezialisierten Investor und schließt gleichzeitig einen unbefristeten Mietvertrag mit vertraglich fixierter Anfangsmiete von 900 Euro monatlich ab. Er erhält den Kaufpreis vollständig ausgezahlt und bleibt lebenslang mietberechtigt im Haus wohnen.
Rechtsgrundlage
- § 566 BGB ("Kauf bricht nicht Miete") – sichert dem Verkäufer nach Eigentumswechsel den Fortbestand des Mietverhältnisses.
- § 549 BGB – allgemeine Vorschriften über den Mietvertrag, anwendbar auf das nach Verkauf begründete Mietverhältnis.
- Keine spezialgesetzliche Regelung des Gesamtmodells; rechtlich Kombination aus Kaufvertrag und separatem Mietvertrag.