Schlussrechnung
Auch: Endabrechnung · Schlussabrechnung
Die Schlussrechnung ist die abschließende Gesamtabrechnung eines Bauvorhabens, in der sämtliche erbrachten Leistungen einschließlich bereits gezahlter Abschlagsrechnungen und vereinbarter Nachträge zusammengefasst werden. Sie bildet die Grundlage für die Fälligkeit der letzten Zahlung an den Bauunternehmer.
Ausführliche Erklärung
Während des Bauablaufs werden erbrachte Teilleistungen häufig über Abschlagsrechnungen (§ 632a BGB, § 16 VOB/B) beglichen. Nach vollständiger Fertigstellung und Abnahme des Bauwerks stellt der Auftragnehmer die Schlussrechnung, in der:
- alle bereits geleisteten Abschlagszahlungen gegengerechnet werden,
- vereinbarte Nachträge (zusätzliche oder geänderte Leistungen) berücksichtigt werden,
- ein etwaiger Sicherheitseinbehalt ausgewiesen wird,
- der noch offene Restbetrag ermittelt wird.
Wichtige Praxispunkte:
- Prüffähigkeit: Die Schlussrechnung muss so aufgeschlüsselt sein, dass der Auftraggeber die berechneten Leistungen nachvollziehen und prüfen kann (§ 14 VOB/B). Eine nicht prüffähige Rechnung löst grundsätzlich keine Fälligkeit aus.
- Prüffristen: Bei VOB/B-Verträgen wird die Schlusszahlung nach § 16 Abs. 3 Nr. 1 VOB/B grundsätzlich spätestens 30 Tage nach Zugang der prüffähigen Schlussrechnung fällig; nur in sachlich gerechtfertigten Ausnahmefällen kann diese Frist auf bis zu 60 Tage verlängert werden. Bei BGB-Bauverträgen (auch mit Verbrauchern) regelt § 650g BGB die Erstellung einer gemeinsamen Zustandsfeststellung und der Schlussrechnung als Fälligkeitsvoraussetzung.
- Ausschlusswirkung: Nach VOB/B kann eine verspätet oder unvollständig geltend gemachte Nachtragsforderung mit der Schlussrechnung ausgeschlossen sein, wenn der Auftragnehmer sie nicht rechtzeitig vorbehält.
- Fälligkeit der Restzahlung: Erst nach Abnahme und Zugang einer prüffähigen Schlussrechnung wird der restliche Werklohn fällig.
Für Makler ist die Schlussrechnung insbesondere bei der Vermittlung von Bauträgerobjekten relevant, da sie den Abschluss des Ratenplans nach MaBV markiert und Grundlage für die Endabrechnung gegenüber dem Käufer ist.
Beispiel aus der Praxis
Nach Fertigstellung eines Rohbauprojekts stellt das Bauunternehmen die Schlussrechnung über die Gesamtleistung von 450.000 Euro. Davon werden bereits gezahlte Abschlagsrechnungen in Höhe von 400.000 Euro sowie ein vereinbarter Sicherheitseinbehalt von 5 % abgezogen, sodass eine Restforderung von 27.500 Euro verbleibt.
Rechtsgrundlage
- § 650g BGB – regelt bei BGB-Bauverträgen (auch mit Verbrauchern) die Zustandsfeststellung und die Voraussetzungen der Fälligkeit der Schlussrechnung.
- § 14 VOB/B – regelt Form und Prüffähigkeit der Schlussrechnung bei VOB/B-Verträgen; die Prüf- und Zahlungsfrist selbst ergibt sich aus § 16 Abs. 3 VOB/B (grundsätzlich 30 Tage).