Schlüsselfertig

Beim schlüsselfertigen Bauen koordiniert ein Generalunternehmer alle am Bau beteiligten Gewerke – Rohbau, Haustechnik, Innenausbau – unter einem einzigen Vertrag und einem Festpreis. Der Bauherr hat damit nur einen Ansprechpartner für Termine, Qualität und Gewährleistung, statt selbst zahlreiche Einzelgewerke zu koordinieren. Ein Generalübernehmer unterscheidet sich vom Generalunternehmer dadurch, dass er die Bauleistungen nicht überwiegend mit eigenem Personal, sondern vollständig über Subunternehmer erbringt.

Rechtlich handelt es sich beim Vertrag über ein schlüsselfertiges Bauvorhaben um einen Werkvertrag (§ 631 BGB), bei Bauträgermodellen mit Grundstückserwerb um einen Bauträgervertrag mit notarieller Beurkundungspflicht. Der Begriff "schlüsselfertig" ist nicht gesetzlich definiert und in der Praxis unterschiedlich weit gefasst: Er schließt regelmäßig keine bauseitigen Leistungen des Erwerbers (z. B. Malerarbeiten, Bodenbeläge in bestimmten Räumen) automatisch mit ein, wenn diese in der Baubeschreibung ausdrücklich ausgenommen sind. Käufer und Makler sollten daher stets prüfen, welcher konkrete Leistungsumfang in der Bau- und Leistungsbeschreibung als "schlüsselfertig" definiert ist.

Vorteile des schlüsselfertigen Bauens sind Kosten- und Terminsicherheit durch den Festpreis sowie ein einheitlicher Gewährleistungsansprechpartner; Nachteile sind geringere Einflussmöglichkeiten auf einzelne Gewerke und tendenziell höhere Preise gegenüber der Einzelvergabe.

Eine Familie beauftragt einen Generalunternehmer mit dem schlüsselfertigen Bau eines Einfamilienhauses zum Festpreis. Der GU koordiniert Erdarbeiten, Rohbau, Dach, Elektrik, Sanitär und Malerarbeiten. In der Baubeschreibung ist festgelegt, dass die Bodenbeläge im Keller bauseitig, also von der Familie selbst, zu verlegen sind – dieser Teil ist von "schlüsselfertig" ausdrücklich ausgenommen.