Scope-3-Emissionen
Auch: vor- und nachgelagerte Emissionen · Scope 3
Scope-3-Emissionen umfassen alle indirekten Treibhausgasemissionen entlang der gesamten Wertschöpfungskette eines Gebäudes oder Unternehmens, die nicht bereits unter Scope 1 (direkte Emissionen) oder Scope 2 (eingekaufte Energie) fallen. Bei Immobilien zählen dazu insbesondere Emissionen aus der Herstellung von Baumaterialien, dem Bauprozess selbst sowie aus der Nutzung durch Mieter.
Ausführliche Erklärung
Scope 3 ist die umfangreichste, aber auch am schwierigsten zu erfassende Emissionskategorie – für Makler im gewerblichen und institutionellen Bereich zunehmend relevant:
- Vorgelagerte Emissionen ("upstream"): Herstellung und Transport von Baumaterialien (Zement, Stahl, Dämmstoffe), Emissionen von Dienstleistern und Zulieferern, sowie – bei Bestandshaltern – der Energieverbrauch bei der Verwaltung und Instandhaltung der Objekte.
- Nachgelagerte Emissionen ("downstream"): Bei vermieteten Gewerbe- oder Wohnimmobilien gehört der Energieverbrauch der Mieter (sofern der Vermieter keinen direkten Einfluss auf die Energiebeschaffung hat) zu den bedeutendsten Scope-3-Positionen – im GHG-Protocol als eigene Kategorie "vermietete Vermögenswerte" (downstream leased assets) geführt.
- Abrisskosten und Entsorgung: Auch die Emissionen aus dem späteren Rückbau und der Entsorgung von Baumaterialien am Ende der Nutzungsdauer eines Gebäudes zählen zu Scope 3.
- Praxisrelevanz für Makler: Bei institutionellen Investoren und Immobilienfonds gewinnt die Betrachtung der "grauen Emissionen" aus der Bauphase (embodied carbon) zunehmend an Bedeutung – ein Aspekt, der bei Neubauprojekten mit Nachhaltigkeitszertifizierung (z. B. QNG) bereits systematisch erfasst wird und künftig verstärkt in Wertermittlung und Investitionsentscheidungen einfließt.
- Berichtspflicht: Große, CSRD-pflichtige Unternehmen müssen zunehmend auch wesentliche Scope-3-Kategorien offenlegen, was für Immobilienunternehmen mit vermieteten Beständen (Kategorie "vermietete Vermögenswerte") eine besondere Herausforderung darstellt, da sie auf Verbrauchsdaten der Mieter angewiesen sind.
Beispiel aus der Praxis
Ein börsennotiertes Immobilienunternehmen muss im Rahmen der CSRD-Berichterstattung auch die Emissionen seiner vermieteten Gewerbeflächen offenlegen. Da das Unternehmen selbst keinen Zugriff auf die individuellen Energieverbrauchsdaten der Mieter hat, arbeitet es mit Schätzwerten auf Basis von Energieausweisen und Durchschnittswerten vergleichbarer Nutzungsarten – ein typisches Beispiel für die methodische Unschärfe bei der Scope-3-Erfassung.
Rechtsgrundlage
- Greenhouse Gas Protocol – definiert die 15 Kategorien der Scope-3-Emissionen, darunter auch "vermietete Vermögenswerte" für Immobilien.
- Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) – verlangt von betroffenen Unternehmen die Offenlegung wesentlicher Scope-3-Kategorien.