Sonderbauten
Auch: Sonderbau
Sonderbauten sind nach den Landesbauordnungen bauliche Anlagen besonderer Art oder Nutzung, bei denen aufgrund ihrer Größe, der Zahl der sich dort typischerweise aufhaltenden Personen oder eines erhöhten Gefahrenpotenzials über die allgemeinen bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen hinausgehende Auflagen gelten können.
Ausführliche Erklärung
Der Begriff Sonderbauten fasst einen in den Landesbauordnungen – in Anlehnung an die Musterbauordnung (MBO) – definierten Katalog von Gebäude- und Anlagentypen zusammen, für die das allgemeine Bauordnungsrecht als nicht ausreichend gilt. Typische Fallgruppen sind unter anderem:
- Hochhäuser – Gebäude, bei denen der Fußboden mindestens eines Aufenthaltsraums mehr als 22 Meter über der Geländeoberfläche liegt.
- Große Verkaufsstätten – ab einer bestimmten Verkaufsflächengröße.
- Versammlungsstätten – Gebäude oder Räume für eine größere Zahl gleichzeitig anwesender Besucher (Kinos, Kongresszentren, Veranstaltungshallen).
- Beherbergungsstätten ab einer bestimmten Bettenzahl, Krankenhäuser, Pflegeeinrichtungen, Schulen sowie große Garagen.
Die konkrete Abgrenzung und die jeweiligen Schwellenwerte variieren zwischen den Bundesländern, da Bauordnungsrecht Ländersache ist; die meisten Landesbauordnungen orientieren sich jedoch inhaltlich eng an § 2 Abs. 4 MBO. Für als Sonderbau eingestufte Objekte kann die Bauaufsichtsbehörde im Genehmigungsverfahren zusätzliche Anforderungen stellen – etwa ein gesondertes Brandschutzkonzept, zusätzliche Rettungswege, verschärfte Anforderungen an die Barrierefreiheit oder technische Sicherheitseinrichtungen. Für viele Fallgruppen bestehen zudem eigene Sonderbauverordnungen der Länder, die die Anforderungen konkretisieren.
Für Makler ist die Einstufung als Sonderbau vor allem bei Gewerbeimmobilien wie Hotels, Pflegeheimen, großen Verkaufsflächen oder Veranstaltungsimmobilien relevant, da sie höheren Prüfungsaufwand bei Genehmigung und Nutzungsänderung sowie potenziell höhere Bau- und Betriebskosten (Brandschutztechnik, Wartung, Personal) zur Folge hat – Faktoren, die in die Objektbewertung und Käuferberatung einfließen sollten.
Beispiel aus der Praxis
Ein Bauträger plant eine Veranstaltungshalle mit Platz für mehrere hundert Besucher. Wegen der hohen Personenzahl stuft die Bauaufsichtsbehörde das Vorhaben als Sonderbau ein und verlangt ein gesondertes Brandschutzkonzept mit zusätzlichen Rettungswegen, bevor die Baugenehmigung erteilt wird.
Rechtsgrundlage
Keine bundeseinheitliche gesetzliche Definition; die Einordnung als Sonderbau und die daraus folgenden Anforderungen ergeben sich aus den Bauordnungen der einzelnen Bundesländer – in Anlehnung an § 2 Abs. 4 der Musterbauordnung (MBO) – sowie ergänzenden Sonderbauverordnungen der Länder.