Sonderbau
Auch: Sonderbauten
Sonderbauten sind bauliche Anlagen besonderer Art oder Nutzung, bei denen aufgrund ihrer Größe, der Zahl der sich dort aufhaltenden Personen oder besonderer Gefahrenpotenziale erhöhte bauordnungsrechtliche Anforderungen gelten – etwa Hochhäuser, große Verkaufsstätten, Versammlungsstätten, Krankenhäuser oder Schulen.
Ausführliche Erklärung
Die Landesbauordnungen orientieren sich bei der Definition von Sonderbauten regelmäßig an der Musterbauordnung (MBO), die einen Katalog typischer Fallgruppen aufstellt: dazu zählen unter anderem Hochhäuser (Gebäude mit einer Höhe des höchstgelegenen Aufenthaltsraums von mehr als 22 Metern), Gebäude mit mehr als 1.600 Quadratmetern Fläche im Geschoss, Verkaufsstätten mit mehr als 800 Quadratmetern Verkaufsfläche, Versammlungsstätten für eine größere Personenzahl, Beherbergungsstätten mit mehr als einer bestimmten Bettenzahl, Krankenhäuser, Schulen sowie Garagen ab einer bestimmten Größe.
Der praktische Unterschied zum „Normalbau" liegt darin, dass für Sonderbauten die allgemeinen bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen (etwa zu Rettungswegen, Brandschutz, Standsicherheit oder Barrierefreiheit) nicht automatisch als ausreichend gelten. Die Bauaufsichtsbehörde kann im Genehmigungsverfahren zusätzliche oder erhöhte Anforderungen stellen, etwa ein detailliertes Brandschutzkonzept, zusätzliche Rettungswege, Anforderungen an die Alarmierung oder besondere Anforderungen an die Barrierefreiheit. Für viele Sonderbau-Kategorien existieren zudem eigene Verordnungen der Länder (z. B. Versammlungsstättenverordnung, Verkaufsstättenverordnung, Krankenhausbauverordnung), die die Anforderungen konkretisieren.
Für Makler ist die Einordnung als Sonderbau relevant, weil sie mit höherem Prüfungsaufwand bei Genehmigung und Nutzungsänderung, strengeren Brandschutzauflagen und potenziell höheren Bau- und Betriebskosten einhergeht – Faktoren, die bei der Vermarktung von Gewerbeimmobilien wie Hotels, Pflegeheimen oder großen Verkaufsflächen zu berücksichtigen sind.
Beispiel aus der Praxis
Ein geplantes Ärztehaus mit einer Fläche von 2.000 Quadratmetern im größten Geschoss überschreitet die Schwelle, ab der die Landesbauordnung von einem Sonderbau ausgeht. Die Bauaufsichtsbehörde verlangt deshalb ein gesondertes Brandschutzkonzept, das über die Standardanforderungen hinausgeht.
Rechtsgrundlage
Keine bundeseinheitliche gesetzliche Definition; die Einordnung als Sonderbau und die daraus folgenden Anforderungen ergeben sich aus den Bauordnungen der einzelnen Bundesländer (in Anlehnung an die Musterbauordnung) sowie ergänzenden Sonderbauverordnungen.