Sonderumlagenfälligkeit
Auch: Fälligkeit der Sonderumlage
Die Sonderumlagenfälligkeit bestimmt, wann der auf einen Wohnungseigentümer entfallende Anteil an einer Sonderumlage tatsächlich zu zahlen ist. Sie wird im Sonderumlagenbeschluss selbst festgelegt – entweder als Einmalzahlung zu einem bestimmten Datum oder in Raten.
Ausführliche Erklärung
Das WEG selbst enthält keine eigene Fälligkeitsregel für Sonderumlagen; maßgeblich ist der Beschlusstext. Fehlt eine ausdrückliche Fälligkeitsbestimmung, greift subsidiär § 271 BGB, wonach die Leistung sofort fällig wird, sobald die Forderung entstanden ist (also mit Beschlussfassung bzw. Bestandskraft des Beschlusses). In der Praxis wird die Fälligkeit jedoch fast immer ausdrücklich geregelt, um Rechtssicherheit zu schaffen.
Für den Makler wichtige Aspekte:
- Bestandskraft abwarten: Da Beschlüsse innerhalb eines Monats angefochten werden können (§ 45 WEG), setzen viele Verwalter die Fälligkeit erst nach Ablauf der Anfechtungsfrist an, um bei erfolgreicher Anfechtung Rückabwicklungsaufwand zu vermeiden.
- Zuordnung bei Eigentümerwechsel: Entscheidend ist regelmäßig, wer zum Fälligkeitszeitpunkt (nicht zum Beschlusszeitpunkt) im Grundbuch als Eigentümer eingetragen bzw. Mitglied der Gemeinschaft ist. Im Kaufvertrag sollte daher klar geregelt werden, wer eine zwischen Beschlussfassung und Besitzübergang fällig werdende Sonderumlage trägt.
- Ratenzahlung: Bei größeren Summen (z. B. Fassadensanierung) wird häufig eine Staffelung in mehreren Fälligkeitsterminen beschlossen, um die Liquidität der Eigentümer zu schonen.
- Zahlungsverzug: Bei Nichtzahlung zur Fälligkeit gerät der Eigentümer in Verzug (§ 286 BGB); die Gemeinschaft kann Verzugszinsen und Mahnkosten geltend machen und den Betrag notfalls gerichtlich beitreiben.
- Käuferaufklärung: Der Makler sollte im Exposé bzw. spätestens in den Vertragsverhandlungen auf beschlossene, aber noch nicht fällige Sonderumlagen hinweisen, da diese den tatsächlichen Kaufpreis wirtschaftlich beeinflussen.
Beispiel aus der Praxis
Die Eigentümerversammlung beschließt am 10. März eine Sonderumlage mit Fälligkeit zum 1. Mai desselben Jahres. Ein Eigentümer verkauft seine Wohnung mit Übergabe zum 15. April. Da die Fälligkeit erst nach Besitzübergang eintritt, regelt der Kaufvertrag ausdrücklich, dass der Käufer die Zahlung übernimmt – andernfalls würde die gesetzliche Auslegung auf den zum Fälligkeitszeitpunkt eingetragenen Eigentümer abstellen.
Rechtsgrundlage
- § 271 BGB – Subsidiäre Fälligkeitsregel, falls der Beschluss keinen Termin nennt.
- § 28 WEG – Zusammenhang mit Wirtschaftsplan und Abrechnung der Gemeinschaft.
- § 19 Abs. 1 WEG – Grundlage der Beschlusskompetenz, aus der auch die Fälligkeitsregelung folgt.