Sonderumlage
Auch: Sonderzahlung WEG
Eine Sonderumlage ist eine zusätzliche, außerplanmäßige Zahlung, die alle Wohnungseigentümer einer Gemeinschaft leisten müssen, wenn Geld für eine bestimmte Maßnahme fehlt – etwa weil eine Reparatur teurer ausfällt als geplant oder die Erhaltungsrücklage nicht ausreicht. Sie wird per Mehrheitsbeschluss festgelegt und ergänzt den regulären Wirtschaftsplan.
Ausführliche Erklärung
Die Sonderumlage ist kein eigenständiges Rechtsinstitut, sondern eine Ausprägung der laufenden Wirtschaftsplanung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Sie wird notwendig, wenn:
- eine geplante Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahme (z. B. Dachsanierung, Aufzugserneuerung) die vorhandene Erhaltungsrücklage übersteigt,
- unvorhergesehene Kosten entstehen (Rohrbruch, Sturmschaden, Notreparatur),
- eine bauliche Veränderung beschlossen wurde, für die kein Rücklagenpuffer vorgesehen ist, oder
- die laufende Liquidität der Gemeinschaft wegen Zahlungsausfällen einzelner Eigentümer gefährdet ist.
Für den Makler ist wichtig: Die Sonderumlage wird durch Beschluss der Eigentümerversammlung (§ 19 Abs. 1, § 28 WEG) mit einfacher Mehrheit festgelegt – ein einstimmiger Beschluss ist nicht erforderlich, solange sie sich im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung bewegt. Die Verteilung erfolgt regelmäßig nach dem gesetzlichen Umlageschlüssel (Miteigentumsanteile, § 16 Abs. 2 WEG), sofern die Gemeinschaftsordnung oder ein wirksamer Beschluss nichts anderes vorsieht.
Beim Immobilienverkauf ist die Sonderumlage ein häufiger Streitpunkt: Grundsätzlich schuldet die Sonderumlage derjenige, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit (nicht des Beschlusses) Eigentümer ist – meist also der Käufer, wenn der Beschluss vor dem Verkauf gefasst, die Fälligkeit aber danach eintritt. Kaufverträge sollten daher stets eine klare vertragliche Regelung enthalten, wer bereits beschlossene, aber noch nicht fällige Sonderumlagen trägt. Für die Kaufentscheidung ist zudem relevant, ob weitere Sonderumlagen absehbar sind (z. B. wegen aufgeschobenem Sanierungsstau) – ein Blick in die letzten Protokolle und den Instandhaltungsplan ist Pflicht.
Beispiel aus der Praxis
Die Dachsanierung einer Eigentümergemeinschaft kostet 180.000 Euro, die Erhaltungsrücklage enthält aber nur 90.000 Euro. Die Eigentümerversammlung beschließt mehrheitlich eine Sonderumlage über die restlichen 90.000 Euro, verteilt nach Miteigentumsanteilen und fällig in drei Raten. Ein Eigentümer mit 100/1000 MEA muss somit 9.000 Euro zusätzlich zahlen.
Rechtsgrundlage
- § 19 Abs. 1, § 28 WEG – Beschlusskompetenz der Gemeinschaft zur Festlegung von Sonderzahlungen im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung.
- § 16 Abs. 2 WEG – gesetzlicher Kostenverteilungsschlüssel nach Miteigentumsanteilen, sofern nicht abweichend geregelt.