Städtebauliche Erhaltungssatzung

§ 172 BauGB kennt drei Fallgruppen von Erhaltungssatzungen, die in der Praxis oft alle vereinfachend "Erhaltungssatzung" genannt werden, aber unterschiedliche Ziele verfolgen:

1. Erhaltung der städtebaulichen Eigenart wegen ihrer städtebaulichen Gestalt (§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB) – schützt das äußere Erscheinungsbild von Gebäuden und Straßenzügen (z. B. historische Altstädte, gründerzeitliche Blockrandbebauung) unabhängig vom Denkmalschutz einzelner Gebäude.

2. Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB) – die praxisrelevante "Milieuschutzsatzung" bzw. "soziale Erhaltungssatzung": Sie soll verhindern, dass durch Luxusmodernisierung, Grundrissänderungen oder Umwandlung in Eigentumswohnungen angestammte Bewohner verdrängt werden (Gentrifizierung). In vielen Großstädten (Berlin, München, Hamburg, Frankfurt) ist dies der mit Abstand häufigste Anwendungsfall.

3. Erhaltung wegen städtebaulicher Umstrukturierung (§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB) – im Zusammenhang mit Konversions- oder Strukturwandelprozessen.

Die vorliegende Kategorisierung im Lexikon bezieht sich primär auf Typ 1 (Erhaltung wegen städtebaulicher Gestalt) – zur sozialen Erhaltungssatzung (Milieuschutz) siehe eigener Eintrag.

Rechtsfolgen für Eigentümer:

• Rückbau, Änderung oder Nutzungsänderung von Gebäuden im Geltungsbereich bedürfen einer Genehmigung nach § 172 Abs. 1 BauGB; diese darf nur versagt werden, wenn die bauliche Anlage (bei Typ 1) das schützenswerte Erscheinungsbild prägt.
• Bei Typ 2 (Milieuschutz) kann die Gemeinde zusätzlich ein Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Nr. 4 BauGB ausüben, wenn Grundstücke im Erhaltungsgebiet verkauft werden – ein für Makler sehr praxisrelevanter Punkt.
• Die Genehmigung kann mit Auflagen versehen oder zeitlich befristet ausgesetzt werden, um eine drohende Verdrängungswirkung zu verhindern (z. B. Verbot der Grundrissvergrößerung über ein ortsübliches Maß hinaus).

Praxisrelevanz für Makler:

• Vor Modernisierungsmaßnahmen, Grundrissänderungen, Balkonanbauten oder Dachgeschossausbauten in Erhaltungsgebieten muss zwingend die Genehmigungspflicht geprüft werden – Verstöße können zu Rückbauanordnungen führen.
• Bei Objekten im Geltungsbereich einer sozialen Erhaltungssatzung ist die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen häufig zusätzlich genehmigungspflichtig oder zeitweise ganz untersagt (Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB in angespannten Wohnungsmärkten).
• Diese Einschränkungen wirken sich auf Marktwert und Vermarktungsstrategie aus und sollten Käufern transparent kommuniziert werden.

Ein Investor kauft ein gründerzeitliches Mehrfamilienhaus in einem Berliner Milieuschutzgebiet und möchte die Wohnungen umfassend luxussanieren (neue Balkone, größere Bäder, Zusammenlegung von Wohnungen). Da das Gebiet einer sozialen Erhaltungssatzung unterliegt, muss er die geplanten Maßnahmen genehmigen lassen; das Bezirksamt untersagt die Grundrissvergrößerung, da sie über den ortsüblichen Standard hinausgeht und eine Verdrängung einkommensschwächerer Mieter befürchten lässt.